Calculadora de Tabla de Amortización

La amortización es el proceso de liquidar una deuda mediante pagos periódicos iguales que cubren tanto el interés como el capital. Al inicio del préstamo, el saldo es mayor, por lo que la porción de interés de cada pago también es mayor. A medida que el saldo cae, menos de cada pago es consumido por el interés y más se destina al capital. El monto del pago permanece constante; solo cambia la distribución.

La fórmula de pago estándar es P × i ÷ (1 − (1 + i)^−n), donde P es el monto del préstamo, i es la tasa de interés periódica (la tasa anual dividida por doce para un préstamo mensual) y n es el número total de pagos. Esa única ecuación produce la cifra que su prestamista cotiza, y cada fila del cronograma fluye de ella.

Cada mes, el prestamista calcula el interés multiplicando el saldo actual por la tasa mensual. Lo que sobre de su pago después de restar ese interés reduce el saldo. Debido a que el cargo por interés se recalcula sobre el nuevo saldo menor cada mes, la porción de capital crece un poco en cada periodo: lentamente al principio, luego notablemente más rápido en la segunda mitad del plazo.

Es por esto que una hipoteca a 30 años parece no avanzar durante los primeros años. En un préstamo de $350,000 al 6.5%, el primer pago es de aproximadamente $2,212, de los cuales unos $1,896 son intereses y solo $316 tocan el saldo. Se necesitan aproximadamente dieciocho años antes de que la porción de capital de un pago supere a la porción de interés.

Una tabla completa tiene una fila por pago con cinco columnas: número de pago, monto del pago, interés cobrado, capital pagado y saldo restante. La mayoría de las personas nunca necesitan el detalle a nivel de fila; el resumen anual que genera esta calculadora responde a las preguntas que realmente importan, como cuánto interés pagará en un año fiscal determinado y cuál será el saldo cuando espere vender.

Observe primero la cifra del interés total. En un préstamo a 30 años con tasas típicas, comúnmente se acerca o supera el monto prestado. Ese número no es una tarifa que alguien le cotice por adelantado, pero es el precio real del financiamiento, y verlo por escrito cambia la forma en que las personas piensan sobre la duración del plazo y los pagos extra.

Luego, encuentre su punto de salida esperado. La mayoría de los propietarios no mantienen una hipoteca durante todo su plazo: venden o refinancian. Si planea mudarse en siete años, el saldo en el mes 84 es el número que determina su liquidación y su plusvalía (equity), y el interés pagado hasta ese punto es el costo real del préstamo que usted experimentará.

Finalmente, observe el mes de cruce: el primer pago donde el capital excede al interés. Un plazo más corto o una tasa más baja adelanta ese cruce; un plazo más largo lo posterga. Es un indicador útil de un solo número sobre qué tan cargado al inicio está realmente un préstamo.

Cada dólar extra enviado al capital elimina permanentemente todo el interés futuro que ese dólar habría generado. En un préstamo de tasa fija, eso es un rendimiento garantizado, libre de riesgo y después de impuestos igual a su tasa de interés. Nada más en un presupuesto familiar ofrece una certeza comparable.

El efecto se potencia porque el pago extra acorta el plazo. Agregar $200 al mes a un préstamo de $350,000 al 6.5% elimina más de $100,000 de interés y reduce aproximadamente siete años del cronograma. Los ahorros no son lineales: son mayores cuando los pagos extra comienzan temprano, porque la reducción temprana del capital evita los años con más carga de intereses.

Un solo pago único funciona de la misma manera. Un pago de $10,000 en el año dos ahorra mucho más que los mismos $10,000 en el año veinte, aunque ambos reduzcan el saldo en la misma cantidad. Si recibe un bono o reembolso de impuestos y está decidiendo cuándo aplicarlo, lo más pronto posible siempre es mejor en un préstamo de tasa fija.

Dos aspectos mecánicos son importantes. Primero, dígale a su administrador que el monto extra debe aplicarse al capital, no mantenerse como un pago futuro prepagado; de lo contrario, muchos simplemente lo guardarán y adelantarán su fecha de vencimiento. Segundo, verifique si hay penalizaciones por pago anticipado. Son raras en hipotecas residenciales conformes, pero comunes en préstamos CRE y algunos préstamos para autos y estudiantiles privados.

Los pagos extra no siempre son el mejor uso del dinero. Pague primero cualquier deuda con tasa más alta, capture el aporte equivalente de su empleador para el retiro antes que cualquier otra cosa y mantenga intacto un fondo de emergencia: la plusvalía de la vivienda no es líquida, y una hipoteca pagada no le servirá de nada el mes que pierda sus ingresos.

Acortar el plazo aumenta el pago mensual pero reduce drásticamente el interés total. Un préstamo de $350,000 al 6.5% cuesta aproximadamente $2,212 al mes a 30 años y unos $3,049 a 15 años: aproximadamente un 38% más por mes, pero mucho menos de la mitad del interés total, porque el saldo simplemente no permanece pendiente el tiempo suficiente para acumularlo.

Un préstamo a 30 años con pagos extra voluntarios le brinda la mayor parte del beneficio de los 15 años, manteniendo el pago requerido más bajo como una válvula de seguridad. Esa flexibilidad tiene un valor real en un año de ingresos inciertos, y es por eso que muchos asesores prefieren el plazo largo más disciplina sobre el plazo corto más obligación.

Los cambios en la tasa mueven el pago menos de lo que la gente espera y el interés total más de lo que imaginan. Un punto porcentual en un préstamo de $350,000 a 30 años cambia el pago en unos $230, pero cambia el interés total en unos $80,000. Al comparar prestamistas, compare el interés total durante su periodo de tenencia esperado, no solo la cifra mensual.

Observe cómo encajan los puntos. Pagar puntos de descuento compra una tasa más baja; si eso vale la pena depende de cuánto tiempo mantenga el préstamo. Divida el costo de los puntos por el ahorro mensual para obtener un mes de equilibrio (break-even), luego compárelo con su periodo de tenencia realista, no con el plazo completo de 30 años.

El pago amortizado cubre solo capital e interés. La mayoría de los pagos hipotecarios también incluyen impuestos sobre la propiedad y seguro de hogar mantenidos en plica (escrow), y a menudo seguro hipotecario y cuotas de HOA. Esos elementos de la plica pueden agregar cientos de dólares al mes y cambian con el tiempo a medida que las evaluaciones fiscales y las primas se mueven, aunque la porción amortizada nunca lo haga.

El seguro hipotecario privado (PMI) se elimina una vez que alcanza aproximadamente el 20% de plusvalía, y la tabla de amortización le indica exactamente cuándo sucede eso basándose solo en los pagos programados. Los pagos extra lo aceleran. En un préstamo convencional, puede solicitar la cancelación al 80% LTV basado en el valor original, y se termina automáticamente al 78%.

El interés pagado puede ser deducible si detalla sus deducciones, sujeto a los límites actuales sobre la deuda de adquisición, lo que reduce efectivamente el costo después de impuestos de la columna de intereses. La mayoría de los hogares ahora toman la deducción estándar, así que no asuma un beneficio fiscal sin revisar su propia declaración.

Los préstamos de tasa ajustable se amortizan con la misma matemática, pero el cronograma solo es válido hasta el próximo ajuste de tasa. Use la calculadora para modelar su periodo de tasa fija, luego ejecútela nuevamente con la tasa ajustada en el peor de los casos para ver el impacto en el pago que necesitaría absorber.

Ingrese el monto del préstamo que realmente financiará: precio de compra menos el pago inicial, más cualquier costo de cierre financiado o tarifas de otorgamiento. No incluya el pago inicial en sí; nunca es parte del saldo amortizado.

Ingrese la tasa de interés anual nominal, no el APR. El APR agrupa ciertas tarifas en una cifra similar a una tasa para fines de comparación, pero el prestamista amortiza su préstamo sobre la tasa de la nota (note rate). Usar el APR aquí inflará tanto su pago como su interés.

Establezca el plazo en años, luego agregue cualquier pago mensual extra al capital planeado. Los resultados muestran su pago requerido, el tiempo de liquidación con el monto extra incluido, el interés total y cuánto interés y cuántos meses elimina el pago extra en comparación con el pago mínimo.

La tabla anual debajo de los resultados resume el interés pagado, el capital pagado y el saldo final de cada año. Use la columna de saldo final para encontrar su cifra de liquidación en cualquier punto futuro, y la columna de interés al estimar una deducción de intereses hipotecarios.

Los resultados son estimaciones para planeación. Su administrador puede redondear de manera diferente, aplicar pagos en fechas distintas o cobrar intereses diarios en lugar de mensuales, así que espere pequeñas diferencias respecto a un estado de cuenta oficial.