Enfoque de costos para concesionarios de autos

Un concesionario de automóviles es una propiedad de uso especial. Las mejoras se construyen según el programa de imagen de un fabricante, la distribución del sitio está dictada por el frente de exhibición y el flujo de servicio, y los edificios rara vez son intercambiables con cualquier otro uso sin un costo de conversión significativo. Esa combinación dificulta el enfoque de comparación de ventas: las ventas de concesionarios en condiciones de mercado son poco frecuentes, y muchas transferencias agrupan los bienes raíces con blue-sky, derechos de franquicia, inventario de repuestos y crédito mercantil que deben eliminarse antes de que el precio diga algo sobre la propiedad inmobiliaria.

El enfoque de costos elude ese problema. Plantea una pregunta que puede responderse a partir de datos de costos publicados e inspección del sitio: ¿cuánto costaría construir estas mejoras hoy, cuánto valor han perdido por antigüedad, diseño deficiente y fuerzas externas del mercado, y cuánto vale el terreno por sí solo? Para los concesionarios más nuevos, la respuesta suele estar cerca del valor de mercado, porque una tienda de construcción reciente aún no ha acumulado una depreciación significativa y el incentivo del desarrollador sigue siendo real. Para las tiendas más antiguas, la estimación de la depreciación conlleva la mayor parte del peso analítico, razón por la cual esta calculadora deprecia cada componente por separado.

El RCN es el costo de construir una estructura de utilidad equivalente utilizando materiales y estándares actuales. No es el costo de reproducción: no se está reconstruyendo un showroom de 1978 con detalles de 1978, se está valorando el equivalente moderno. Cada componente tiene su propio costo unitario porque el espacio del concesionario es muy desigual: un showroom con frente de vidrio con pisos pulidos, techos altos y una fachada exigida por la marca puede costar dos o tres veces el mismo metraje cuadrado de un almacén de repuestos, y una cabina de pintura es una pieza de equipo valorada como una suma global en lugar de un área.

Trabaje a través del sitio sistemáticamente. Valúe el showroom, las oficinas de ventas y administrativas, y el lounge para clientes a sus respectivos costos de espacio terminado. Valúe el taller de servicio al costo de taller por pie cuadrado y anote el número de bahías. Valúe los repuestos y el almacenamiento al costo de almacén, incluida el área de mezzanine si es un espacio funcional. Agregue el taller de carrocería y la cabina de pintura solo si la tienda opera reparación de colisiones. Valúe el lavado de autos o la bahía de detallado por separado, ya que el contenido del equipo eleva su costo por pie cuadrado por encima del espacio de taller ordinario. El estacionamiento de inventario estructurado se ingresa por espacio, porque la construcción de la plataforma se estima por cajón.

Una vez establecidos los costos directos (hard costs), aplique el multiplicador de costo local para su mercado, luego agregue los costos indirectos (soft costs): arquitectura e ingeniería, permisos y tarifas de impacto, financiamiento durante el período de construcción y legales, típicamente del diez al quince por ciento del costo directo. Finalmente, agregue el incentivo empresarial, la ganancia que un desarrollador requeriría para emprender el proyecto. El diez por ciento es un punto de partida común, pero en un mercado donde los concesionarios no se construyen de forma especulativa, el incentivo es escaso y debe reducirse.

El deterioro físico aquí utiliza el método de edad/vida: edad efectiva dividida por la vida económica total. La edad efectiva no es la edad cronológica: un taller al que se le ha cambiado el techo, la iluminación y el equipo tiene una edad efectiva muy inferior a su edad real, mientras que uno descuidado puede ser más viejo de lo que sugiere la escritura. La vida económica varía según el componente: las estructuras principales de mampostería y acero pueden tener de cuarenta a cincuenta años, los elementos con mucha maquinaria como equipos de lavado de autos y cabinas de pintura de veinte a treinta, y las mejoras del sitio como pavimentación de asfalto y postes de luz de quince a veinticinco. Depreciar cada línea por separado es lo que evita que un showroom nuevo herede la edad del taller viejo.

La obsolescencia funcional es la pérdida de valor desde el interior de la propiedad. En los concesionarios, los elementos recurrentes son un taller con muy pocas bahías para soportar la absorción de servicio de la tienda, alturas de techo que no aceptan elevadores modernos de dos postes o de rampa, un mezzanine de repuestos inadecuado, un showroom que ya no satisface el programa de imagen actual y una circulación en el sitio que obliga al tráfico de servicio a pasar por el área de exhibición de clientes. Donde el defecto sea curable, ingrese el costo de cura como un monto en dólares. Donde sea incurable, expréselo como un porcentaje del costo depreciado.

La obsolescencia externa proviene de fuera de los límites de la propiedad: una franquicia que ha perdido participación de mercado, una realineación de la carretera que eliminó el conteo de tráfico para el cual se construyó el sitio, una migración de la zona de concesionarios a otro intercambio o un exceso general de oferta de espacio para concesionarios en el área comercial. Generalmente se estima como un porcentaje, respaldado por la capitalización de la pérdida de renta o por ventas pareadas donde existan. Ambas categorías de obsolescencia se aplican después de la depreciación física en esta calculadora, lo que coincide con la secuencia estándar de tasación.

El terreno se valora como si estuviera vacante y disponible para su uso más alto y mejor, lo que para el sitio de un concesionario generalmente significa terreno comercial de carretera con un frente significativo. Ingrese el sitio por acre o por pie cuadrado con un valor unitario coincidente. Si la tienda se asienta en más terreno del que requieren las mejoras (un lote trasero retenido para futura expansión o acres excedentes para almacenamiento), llévelo por separado como terreno excedente, ya que contribuye al valor pero no debe mezclarse en la tasa por acre que soporta el sitio operativo.

El valor indicado es el RCN total, menos la depreciación física, menos la obsolescencia funcional y externa, más el terreno y cualquier terreno excedente. Antes de confiar en él, verifique las relaciones que reporta la calculadora. La depreciación total como proporción del RCN debe ser consistente con la edad y condición que observó; una tienda de dieciocho años que muestra un ocho por ciento de depreciación no es creíble. El valor por bahía de servicio y el valor por espacio de exhibición deben situarse cerca de otros concesionarios de la región. El terreno como proporción del valor total suele oscilar entre el veinticinco y el cuarenta y cinco por ciento para una tienda suburbana, siendo mayor en sitios de relleno urbano donde el suelo realiza la mayor parte del trabajo.

Finalmente, trate el enfoque de costos como una de las tres indicaciones. Cuando un concesionario se alquila a un operador de franquicia con un contrato de arrendamiento neto a largo plazo, el enfoque de ingresos suele tener más peso, y donde existen ventas genuinas de concesionarios en el mercado, la comparación de ventas merece ser escuchada. El enfoque de costos es más sólido en tiendas nuevas, ocupadas por su propietario y construidas a medida, y es indispensable para trabajos de evaluación catastral, valores de reposición para seguros y cualquier situación en la que las mejoras deban valorarse independientemente del negocio que opera en su interior.