The Handy Calculators logoTheHandyCalculators
    Volver a calculadoras

    Proforma de Ingresos Hotelera

    Modela ingresos hoteleros con ADR, ocupación y RevPAR; calcula NOI, valor de tasa de capitalización y valor por habitación.

    Autoguardado activado

    Cómo usar esta calculadora

    1. Ingresa los drivers de ingreso por habitaciones. Escribe el conteo de habitaciones, tu tarifa diaria promedio (ADR) y la ocupación proyectada. RevPAR y el ingreso anual por habitaciones se calculan automáticamente.
    2. Agrega otros ingresos. Agrega A&B, estacionamiento, telecom y resort fees como porcentaje del ingreso por habitaciones. Limited-service típicamente 10–20%; full-service puede alcanzar 50–80%.
    3. Ingresa gastos departamentales y no distribuidos. Agrupa departamento de habitaciones, costo de ventas de A&B, ventas y marketing, A&G y fees de franquicia en el panel OpEx. No olvides la reserva FF&E.
    4. Elige un cap rate hotelero. Usa ventas comparables de hoteles (limited-service típicamente 8–10%, full-service 7–9%). Valor = NOI ÷ cap rate.
    5. (Opcional) Agrega financiamiento. Abre Financiamiento y retornos para modelar LTV, tasa de interés y amortización. Los prestamistas hoteleros suelen exigir 1.40×–1.50× DSCR.
    6. Lee los resultados. Revisa NOI, valor, valor por habitación, DSCR y cash-on-cash. Usa el botón de exportar para un PDF listo para el prestamista.

    Tips

    • RevPAR = ADR × Ocupación %. Es la mejor foto del desempeño hotelero.
    • La reserva FF&E hotelera suele ser 4% del ingreso total.
    • Los préstamos hoteleros de construcción o reposicionamiento rara vez exceden 55% LTV.

    Drivers de ingreso por habitaciones

    $
    %
    %
    % del ingreso por habitaciones
    RevPAR
    $118.80
    Ingreso por habitaciones
    $5,203,440

    Gastos operativos (anuales)

    $
    $
    $
    %
    % del EGI
    $
    $
    $

    Valuación

    %
    Valor = NOI ÷ cap rate
    %
    Préstamo = valor × LTV
    $
    Opcional — sobreescribe el LTV cuando > 0
    %
    yrs

    Explicación con IA

    Gratis: 3 explicaciones al día. O usa tu propia clave de IA — tu clave se queda en tu navegador.

    Exporta esta proforma
    Guarda tus entradas y resultados como PDF, Excel, CSV o JSON.
    Ingreso operativo neto (NOI)
    $3,541,518
    Ratio de gastos 40.8%
    Valor estimado
    $41,664,912
    @ 8.5% cap
    Ingreso bruto efectivo
    $5,983,956
    Pérdida por vacancia $0
    Valor por habitación
    $347,208
    120 habitaciones
    Servicio de deuda anual
    $2,216,880
    $184,740 / mes
    DSCR
    1.60
    Prestamistas suelen exigir ≥ 1.25
    Flujo de caja (después de deuda)
    $1,324,637
    Retorno cash-on-cash
    7.95%
    Sobre $16,665,965 de capital

    DSCR analysis

    Strong

    Comfortable agency / CMBS coverage. Room for vacancy or rate stress without breaching covenants.

    1.60x
    $3,541,518 NOI ÷ $2,216,880 debt
    What's driving this DSCR
    • Debt service+11.1%
      Cut loan 10% (~$2,499,895 less debt) → 1.78x DSCR.
    • NOI+10.0%
      Each 10% NOI lift → +$354,152/yr → 1.76x DSCR.
    • Interest rate+9.4%
      Drop rate 100 bps to 6.50% → 1.75x DSCR.
    • Amortization+5.7%
      Extend to 30 years → 1.69x DSCR.
    Impact = % DSCR change if that input alone moved to a friendlier level (NOI +10%, rate −100 bps, amort +5 yrs, loan −10%).

    Resumen de la proforma

    Ingreso bruto potencial$5,203,440
    Menos: vacancia y pérdida por crédito($0)
    Más: otros ingresos$780,516
    Ingreso bruto efectivo$5,983,956
    Menos: comisión de administración($209,438)
    Menos: otros gastos operativos($2,233,000)
    Ingreso operativo neto$3,541,518
    ÷ Cap rate8.5%
    Valor estimado de la propiedad$41,664,912

    Diseñada para agentes, tasadores y prestamistas hoteleros. Ingrese el ADR, la ocupación y el número de llaves para modelar el RevPAR y los ingresos por habitaciones. Integre ingresos de alimentos y bebidas (F&B) y de otros departamentos, los gastos operativos (OpEx) y una tasa de capitalización de mercado (cap rate) para visualizar el valor por llave y los rendimientos apalancados.

    ADR × Ocupación × Llaves × 365

    Los ingresos por habitaciones son la base de toda proforma hotelera. Los calculamos directamente para que al cambiar cualquiera de los tres factores se actualicen el RevPAR, los ingresos brutos, el NOI y el valor en tiempo real. Otros ingresos (F&B, estacionamiento, telecomunicaciones, tarifas de complejo/resort fees) se modelan como un porcentaje de los ingresos por habitaciones; los ratios típicos de la industria son del 10–20% para hoteles de servicio limitado y del 50–80% para hoteles de servicio completo.

    Lo que buscan los prestamistas

    Los prestamistas hoteleros suelen exigir un DSCR de 1.40x–1.50x (frente al 1.25x en multifamiliares) debido a la volatilidad de los ingresos, además de una reserva de FF&E del 4% y el análisis de subscripción de PIP de franquicia. El ratio préstamo-valor (LTV) rara vez supera el 65% para hoteles estabilizados y el 55% para proyectos de construcción o reposicionamiento.

    Estacionalidad, gestión de ingresos y planificación de escenarios

    Los ingresos de un hotel no son lineales a lo largo del año. Las temporadas medias (shoulder), los eventos de alta demanda y los generadores de demanda local —convenciones, torneos deportivos, graduaciones universitarias— pueden elevar la ADR entre un 40% y un 100% por encima del nivel base. Una proforma exhaustiva modela al menos tres escenarios: caso base, pico y valle. Los índices RevPAR frente al conjunto competitivo (reporte STR) son el estándar de la industria; el objetivo es un índice RevPAR superior a 100 para demostrar que el activo está captando su cuota de mercado equitativa. Realice la suscripción (underwriting) con una tasa de capitalización (cap rate) más alta para hoteles con fuerte estacionalidad o riesgo de un único generador de demanda, y someta a una prueba de estrés la cobertura del servicio de la deuda en el mes más bajo, no solo en el promedio anual.

    Preguntas frecuentes

    ¿Qué es RevPAR?

    Ingreso por habitación disponible: ADR × ocupación %. Es el mejor indicador del desempeño hotelero porque combina tarifa y demanda en un solo número.

    ¿Cómo se calcula el valor por habitación?

    Valor estimado ÷ número de habitaciones. Los hoteles limited-service de pasillo interior en mercados secundarios suelen operar entre $80,000–$140,000/habitación; los full-service urbanos pueden superar $400,000/habitación.

    ¿Por qué los cap rates hoteleros son más altos que los multifamiliares?

    El ingreso hotelero es diario y operativamente intensivo — mayor riesgo de negocio amerita mayor retorno requerido. Los cap rates para limited-service suelen ser 8–10%, full-service 7–9%.

    ¿Se incluyen los gastos departamentales?

    Sí — agrupa departamento de habitaciones, costo de ventas de A&B y gastos no distribuidos (ventas y marketing, A&G, fees de franquicia) en 'Otros gastos'. El resultado es house profit / NOI antes de reservas.

    Por Larius — ingeniero de software, corredor inmobiliario en FL y tasador de bienes raíces comerciales/negociosRevisado por el equipo editorial de Handy CalculatorsCómo creamos calculadoras
    Antes de actuar según este resultado

    Esta calculadora es educación general, no asesoramiento. Antes de firmar, presentar, ofertar o financiar cualquier cosa, revise esta lista:

    • Confirme cada dato (precio, tasa, impuestos, seguro, HOA, comisiones) con un documento real — Loan Estimate, contrato, recibo de impuestos o estado de la HOA — no con una suposición.
    • Verifique las reglas locales donde está la propiedad: costumbres de cierre, impuestos de transferencia, requisitos de divulgación y prácticas de título varían por estado y condado.
    • Hable con un profesional autorizado en esa jurisdicción — corredor inmobiliario local, abogado de cierre o título, contador (CPA), tasador licenciado por el estado, o agente hipotecario.
    • Recuerde que Larius tiene licencia de corredor inmobiliario únicamente en Carolina del Norte (EE. UU.). Fuera de NC, necesita un profesional autorizado localmente.
    • Obtenga por escrito los supuestos importantes (bloqueo de tasa, cotización de seguro, tope fiscal, comparables de renta) antes de comprometer dinero o firmar.

    Consulte nuestras preguntas frecuentes editoriales para el detalle completo de educación vs. asesoramiento, o avísenos si un número aquí parece incorrecto.

    Más en Proformas Comerciales

    Proformas por clase de activo para inmuebles comerciales: multifamiliar, hotel, retail, oficinas, industrial y self-storage.

    Ver centro →

    Calculadoras relacionadas

    Ver todas las de Bienes Raíces →

    Calculadora de Proforma Mixta: Hotel con Locales Comerciales

    Proforma mixta gratuita: hotel con locales en planta baja. ADR×ocupación×llaves + renta por pie², NOI combinado, cap rate ponderada y DSCR.

    Proforma Mixta: Hotel + Locales Comerciales + Apartamentos

    Proforma mixta de tres usos: hotel, locales y apartamentos. NOI por componente, cap rate ponderada, DSCR y exportación PDF/Excel.

    Proforma de Ingresos Multifamiliar

    Proforma multifamiliar gratuita para edificios de apartamentos. Calcula NOI, valor por puerta, DSCR y retorno cash-on-cash para cualquier propiedad de renta.

    Proforma de Ingresos Industrial

    Modela ingresos por renta PSF, NOI y valor de tasa de capitalización para naves industriales, almacenes y centros logísticos.

    Proforma de Ingresos Minorista

    Modela ingresos NNN por pie cuadrado, recuperación de CAM, NOI y valor de tasa de capitalización para centros comerciales.

    Calculadoras de Proforma de Ingresos

    Modela ingresos, gastos, NOI y valor de tasa de capitalización para apartamentos, hoteles, oficinas, retail e industrial.

    Proforma de Ingresos de Oficinas

    Modela ingresos por renta PSF, vacancia, NOI y valor de tasa de capitalización para edificios de oficina de cualquier tamaño.

    Proforma de Autoalmacenamiento

    Modela ingresos, NOI, valor de tasa de capitalización y precio por pie cuadrado para instalaciones de autoalmacenamiento.