Proforma de Ingresos Multifamiliar

Los edificios de apartamentos se valoran por sus ingresos, no por pie cuadrado. El mercado establece una tasa de capitalización (cap rate) para la clase de activo y el submercado; usted divide el NOI estabilizado por esa tasa y el resultado es lo que pagaría un comprador institucional. Una propiedad Clase B de 24 unidades que genera $260,000 de NOI en un mercado con un cap rate del 6.0% vale aproximadamente $4.33 millones ($260k ÷ 0.060), independientemente de si el edificio tiene 22,000 o 26,000 pies cuadrados.

El precio por unidad (o por puerta) es el segundo parámetro de medición. El mismo edificio de $4.33 millones equivale a unos $180,000/puerta. Los corredores, prestamistas y tasadores utilizan el precio por puerta para realizar verificaciones rápidas de comparables en un submercado: si las ventas recientes de Clase B de 1985 se transan a $165–$190/puerta y su análisis arroja $230/puerta, sabrá que algo en los datos de entrada es incorrecto.

El costo de reposición por puerta es el tercer punto de triangulación. Si una construcción nueva en el submercado tiene un costo total de $275/puerta, un activo Clase B de la década de 1980 que se transa a $190/puerta tiene un descuento del 31% respecto a la reposición; un margen de seguridad que ayuda a justificar la tesis de valor agregado (value-add) incluso si los cap rates fluctúan.

NOI = ingreso bruto efectivo (EGI) − todos los gastos operativos. El EGI es el alquiler potencial bruto menos la vacancia y pérdida crediticia, más cualquier otro ingreso (lavandería, estacionamiento, tarifas por mascotas, reembolsos de RUBS). Los gastos operativos incluyen impuestos a la propiedad, seguros, servicios públicos no facturados a los inquilinos, administración de terceros, reparaciones y mantenimiento de rutina, reservas para reemplazos y costos de administración, marketing y rotación.

El NOI excluye deliberadamente el servicio de la deuda (cubierto por separado en los cálculos de DSCR y cash-on-cash), la depreciación (una partida contable que no representa salida de efectivo), los gastos de capital por encima de la reserva para reemplazos (que se rastrean en un presupuesto de capex separado) y los impuestos sobre la renta (a nivel de entidad, no de propiedad). Mantener el NOI 'limpio' de esta manera es lo que permite comparar los cap rates entre diferentes transacciones con distintas estructuras de financiamiento y propiedad.

Las reservas para reemplazos son el rubro que los analistas principiantes suelen omitir con más frecuencia. La práctica de la industria es de $250–$350 por unidad al año para multifamiliares estabilizados; las construcciones nuevas pueden usar $200, mientras que las propiedades de 1970 o anteriores a menudo necesitan entre $400 y $500. El omitir las reservas infla el NOI y produce un valor que ningún comprador profesional pagará.

El cap rate es un rendimiento no apalancado: NOI ÷ precio. Mide los ingresos de la propiedad en relación con su valor, independientemente de cómo se financie la operación. Un cap rate del 6% significa $6 de NOI por cada $100 de valor al año.

El DSCR (índice de cobertura del servicio de la deuda) es NOI ÷ servicio de deuda anual. Los prestamistas de agencia (Fannie Mae, Freddie Mac) suelen exigir un mínimo de 1.25× en multifamiliares estabilizados; los prestamistas de préstamos puente (bridge) y de valor agregado pueden aceptar un DSCR actual más bajo si el DSCR estabilizado proforma supera el umbral. Un DSCR de 1.25× significa que la propiedad genera un 25% más de ingresos de lo que requiere la hipoteca, proporcionando el colchón que los prestamistas necesitan para sentirse cómodos al aprobar el préstamo.

El retorno cash-on-cash es el flujo de caja anual antes de impuestos ÷ capital total invertido (pago inicial + costos de cierre + capex inicial). Es el rendimiento real de su desembolso de capital inicial. El cash-on-cash apalancado debería superar el cap rate cuando las tasas de interés están por debajo de los cap rates (apalancamiento positivo); cuando las tasas de interés superan los cap rates (apalancamiento negativo), añadir deuda en realidad reduce su retorno sobre el capital, un régimen en el que el mercado multifamiliar entró en 2022–2023.

Clase A: construcción más reciente (generalmente posterior al año 2000), alquileres superiores al mercado, servicios completos (piscina, gimnasio, conserjería, lavandería en la unidad, estacionamiento estructurado). Cap rates más bajos (menos del 5% en muchos mercados), precios por puerta más altos y rendimientos más bajos. A menudo son de propiedad institucional.

Clase B: vivienda para la fuerza laboral (workforce housing), típicamente de los años 80 a principios de los 2000, condición promedio, estacionamiento en superficie, servicios básicos o inexistentes. Es el núcleo de la inversión multifamiliar privada. Los cap rates suelen estar entre 50 y 150 puntos base por encima de la Clase A en el mismo submercado.

Clase C: antigüedad mayor (a menudo anterior a 1980), acabados básicos, puede necesitar un capex significativo. A menudo es el objetivo de estrategias de valor agregado (renovaciones de interiores, mejoras en áreas comunes, adición de ingresos por servicios) que elevan las rentas y permiten revender a un cap rate más bajo tras la estabilización.