Enfoque de costos de hoteles

Un hotel es una propiedad de uso especial. Las mejoras se diseñan en torno al alojamiento transitorio: módulos de habitaciones apilados a lo largo de pasillos, sistemas de seguridad y egreso dimensionados según la ocupación, cocinas comerciales y lavandería dimensionadas según el recuento de llaves, y espacios públicos programados para huéspedes en lugar de inquilinos. Muy poco de ese diseño se transfiere a otro uso sin un costo de conversión mayor, y las ventas en condiciones de mercado rara vez aíslan los bienes raíces: las transacciones hoteleras agrupan el negocio operativo, la afiliación a franquicias, los contratos de gestión y el valor de empresa en marcha, que deben eliminarse antes de que un precio diga algo sobre la propiedad inmobiliaria.

El enfoque de costos elude ese problema planteando una pregunta que se puede responder a partir de datos de costos publicados e inspección: ¿cuánto costaría construir estas mejoras hoy, cuánto valor han perdido por antigüedad, diseño y fuerzas externas del mercado, y cuánto vale el terreno por sí solo? Para los hoteles más nuevos, la respuesta suele estar cerca del valor de mercado. Para los más antiguos, la estimación de la depreciación conlleva la mayor parte del peso analítico, razón por la cual esta calculadora deprecia cada componente por separado en lugar de aplicar una sola edad general a toda la propiedad.

El RCN es el costo de construir mejoras de utilidad equivalente utilizando materiales, códigos y estándares actuales. Cada componente tiene su propio costo unitario porque el espacio hotelero es desigual: las habitaciones se valoran por llave, porque los datos de costos de alojamiento se comunican por llave y la mezcla de habitaciones afecta más al metraje cuadrado que al costo; el lobby, el restaurante y la cocina, el salón de eventos y el gimnasio se valoran muy por encima del espacio terminado ordinario por pie cuadrado; y elementos como la piscina, el paquete FF&E y la señalización se valoran como sumas globales porque no escalan con el área del piso.

Trabaje a través de la propiedad de manera sistemática. Valore las habitaciones por llave con la mezcla que el hotel realmente ofrece, y un ala de suites por llave si existe. Agregue el lobby y la recepción, el espacio de alimentos y bebidas con su cocina comercial, el salón de eventos y espacio de reuniones, el gimnasio, la piscina y el spa, la administración y áreas de servicio, la lavandería y la planta central. Luego el sitio: estacionamiento en superficie y accesos o una estructura de estacionamiento valorada por espacio, el porte-cochère o entrada cubierta, el paisajismo y áreas duras, el paquete FF&E y la señalización.

Una vez establecidos los costos directos, aplique el multiplicador de costos local para su mercado, luego agregue los costos indirectos (arquitectura y diseño de interiores, permisos y tarifas de impacto, requisitos de diseño de marca y franquicia, financiamiento durante el período de construcción y gastos legales), que suelen ser del doce al dieciséis por ciento del costo directo en obras de alojamiento. Finalmente, agregue el incentivo empresarial, la ganancia que requeriría un desarrollador. En los hoteles, esto suele ser escaso, ya que pocos hoteles se construyen de forma especulativa; en un mercado con poca construcción nueva, debe reducirse o eliminarse.

El deterioro físico utiliza el método de edad/vida: edad efectiva dividida por la vida económica total. La edad efectiva refleja la condición, no la fecha de la escritura; un hotel que ha completado un PIP reciente con nuevos acabados en habitaciones, mobiliario y baños tiene una edad efectiva muy inferior a su edad cronológica. La vida económica varía según el componente: el cascarón del edificio y el estacionamiento estructurado pueden tener de cuarenta a cincuenta años, la planta central y la lavandería treinta y cinco, la piscina de veinte a veinticinco, el FF&E de siete a diez, y las mejoras del sitio como el pavimento de quince a veinte. Depreciar cada línea por separado es lo que evita que un ala de habitaciones renovada herede la edad del edificio original.

La obsolescencia funcional es la pérdida de valor desde el interior de la propiedad, y en los hoteles los elementos recurrentes son el programa de habitaciones (tamaños que los estándares de marca actuales no aceptarían), pasillos y sistemas que no cumplen con el PIP, recuentos de estacionamiento por debajo de la proporción estándar por llave, una mezcla de espacios de reunión desajustada con la demanda y diseños que inflan la mano de obra de limpieza y recepción. Donde el defecto es curable (una reconfiguración de habitaciones, una mejora de sistemas), ingrese el costo de cura como un monto en dólares. Donde es incurable, expréselo como un porcentaje del costo depreciado.

La obsolescencia externa proviene de fuera de los límites de la propiedad: nueva oferta competidora en el submercado, pérdida de un generador de demanda como un campus corporativo o un centro de convenciones, realineaciones de carreteras o aeropuertos que cambiaron los patrones de viaje, o costos operativos crecientes que las tarifas de las habitaciones del mercado no pueden absorber. Generalmente se estima como un porcentaje, respaldado por la pérdida de ingresos en el lado operativo donde existan datos. Ambas categorías de obsolescencia se aplican después de la depreciación física en esta calculadora, coincidiendo con la secuencia estándar de tasación.

El terreno se valora como si estuviera vacante y disponible para su mayor y mejor uso; típicamente, terreno comercial o para hotelería con buena visibilidad y acceso cerca de los generadores de demanda de la propiedad. Ingrese el sitio por acre o por pie cuadrado con un valor unitario coincidente, y maneje cualquier superficie excedente por separado como terreno excedente, ya que aporta valor pero no debe mezclarse con la tasa por acre que sustenta el sitio operativo.

El valor indicado es el RCN, menos la depreciación física, menos la obsolescencia funcional y externa, más el terreno y cualquier terreno excedente. Antes de confiar en él, verifique las proporciones que informa la calculadora. El valor por llave debe situarse cerca de lo que los hoteles comparables en la región construyen o venden solo sobre la base de bienes raíces; ese es el número que los operadores y tasadores de revisión citan primero. La depreciación total como parte del RCN debe ser consistente con la edad observada, la condición y el estado del PIP; un hotel de quince años que muestra un diez por ciento de depreciación no es creíble. El terreno como parte del valor total suele representar del quince al treinta por ciento para un hotel suburbano, siendo mayor en sitios urbanos y complejos turísticos.

Finalmente, trate el enfoque de costos como una de las tres indicaciones. Los hoteles se compran por ingresos, por lo que el enfoque de ingresos suele tener el mayor peso para una propiedad operativa, y donde existen ventas limpias solo de bienes raíces, la comparación de ventas merece ser considerada. El enfoque de costos es más sólido en hoteles nuevos construidos para tal fin, y es indispensable para trabajos de evaluación fiscal, valores de reposición para seguros y cualquier situación en la que el bien raíz deba valorarse aparte del negocio de alojamiento que opera en su interior.