Proforma Mixta: Hotel + Locales Comerciales + Apartamentos

Los proformas de uso mixto con tres componentes son los más propensos a errores en el sector inmobiliario comercial. Cada uso se basa en fundamentos diferentes y exige su propia tasa de capitalización. En 2026, las tasas de capitalización de apartamentos en la mayoría de los mercados centrales de EE. UU. se sitúan en el rango del 4.75 al 6.0%, los locales comerciales en planta baja entre el 6.5 y el 7.5%, y los hoteles entre el 8.0 y el 10.0%. Al combinarlos correctamente, se suele obtener una tasa de capitalización ponderada del 6.5 al 7.5%, pero nunca se debe elegir ese número directamente. Siempre se debe capitalizar cada componente por separado y luego sumar.

El modelo separa intencionalmente los tres componentes para que pueda analizar cada uno. Si un socio o prestamista cuestiona su tasa de capitalización de apartamentos en 25 puntos básicos, podrá ver el impacto en dólares al instante sin tener que rehacer todo el proforma.

Los desarrolladores la utilizan durante las estimaciones de adquisición de terrenos para torres verticales de uso mixto (típicamente de 200,000 a 700,000 SF totales) donde el programa está definido pero la financiación aún no está asegurada. Los equipos de adquisición la utilizan para evaluar activos estabilizados; las torres residenciales de marca adjuntas a hoteles de lujo son el ejemplo canónico.

Los prestamistas la utilizan para validar los proformas del prestatario, especialmente la estructura de la tasa de capitalización y el dimensionamiento del DSCR. Los corredores la utilizan para cartas de opinión de valor donde un análisis completo de ARGUS-Enterprise es excesivo, pero una estimación rápida y sencilla con una sola tasa de capitalización subestimaría el valor.

Considere una torre residencial de marca de 350 unidades sobre un hotel de estilo de vida de 200 habitaciones sobre 12,000 SF de locales comerciales a nivel de calle. Apartamentos a un promedio de $4,500/mes con un 5% de vacancia generan aproximadamente $18.0M de EGI, $5.4M de OpEx y $12.6M de NOI. Con una tasa de capitalización de apartamentos del 5.0%, el valor de los apartamentos es de $252M.

El hotel funciona a $325 ADR con un 70% de ocupación, con $8,000/habitación en alimentos y bebidas y servicios adicionales: aproximadamente $17.0M de habitaciones más $1.6M de servicios adicionales, $11.5M de OpEx, $7.1M de NOI. Con una tasa de capitalización hotelera del 7.5%, el valor del hotel es de $94M.

Comercial a $50 PSF con $12 de recuperación de CAM y 96% de ocupación: aproximadamente $716K de EGI, $129K de OpEx, $587K de NOI. Con una tasa de capitalización comercial del 6.75%, el valor comercial es de $8.7M.

El valor combinado es de $355M con una tasa de capitalización ponderada de aproximadamente 5.7%. Con un 60% LTV, el préstamo es de $213M; a 6.5%/30, el servicio de la deuda anual es de aproximadamente $16.2M y el DSCR es de 1.25×, exactamente el límite inferior del prestamista, lo que significa que se negociaría un LTV más bajo o una amortización más larga.

El primer error es la doble contabilización de los ingresos por estacionamiento. Los edificios verticales de uso mixto suelen tener un solo garaje compartido. Elija un componente (generalmente comercial o apartamentos) y asigne el ingreso neto de estacionamiento allí; no lo agregue a los tres.

El segundo error es asignar por igual el seguro de póliza maestra y los impuestos a la propiedad. Los impuestos a la propiedad siguen el valor fiscal, y el valor fiscal sigue la combinación de usos. Los apartamentos a menudo califican para una exención de impuestos a la propiedad que los locales comerciales y hoteles no; divida los impuestos por el valor de los componentes antes de dividir el resto de OpEx de forma prorrateada.

El tercer error es usar una única curva de ocupación. Los hoteles se estabilizan en 24 a 36 meses. Los apartamentos se estabilizan en 12 a 18 meses. Los locales comerciales se estabilizan cuando se abre el ancla, lo que puede ser el año 3 o 4 del desarrollo. Proyecte cada uno hasta su año de estabilización —no el mismo año— y descuente a la fecha actual por separado si necesita una vista de flujo de caja descontado (DCF).

Finalmente, los apartamentos residenciales de marca no necesariamente se negocian a la tasa de capitalización de apartamentos local. Un condominio de marca Four Seasons o Aman puede venderse con una prima de 75 a 150 puntos básicos (es decir, una tasa de capitalización más ajustada) debido al poder de fijación de precios de la marca. Ajuste la entrada de la tasa de capitalización de apartamentos en consecuencia.