Calculadora de Proforma Mixta: Locales Comerciales con Oficinas

Las oficinas y el comercio minorista operan con fundamentos diferentes. Los valores de las oficinas están impulsados por el crédito del inquilino, el plazo de arrendamiento promedio ponderado (WALT), el gasto en mejoras para inquilinos y la vacancia de oficinas del submercado, que en 2026 todavía varía enormemente entre los mercados de crecimiento del “Sunbelt” y los distritos centrales de negocios (CBD) de las ciudades principales. Los valores minoristas están impulsados por las ventas por pie cuadrado, los índices de costo de ocupación y la fortaleza del inquilino ancla.

Forzar una tasa de capitalización única para ambas fuentes de ingresos subestima el riesgo que sea mayor y permite que un componente débil se oculte dentro del fuerte. El método por componente hace visible cada suposición de suscripción: cambie la vacancia de oficinas del 7% al 15% y observe cómo el valor de la oficina se comprime sin afectar el comercio minorista.

Los corredores e inversores la utilizan para clasificar edificios pequeños de CBD o de la calle principal (típicamente de 20,000 a 100,000 SF totales) donde los pisos de oficinas son espacios para inquilinos de uso común y el piso minorista es un uso independiente. También es útil para proyectos de reutilización adaptativa donde el comercio minorista en la planta baja se conserva mientras los pisos superiores se reposicionan de oficinas antiguas a oficinas modernas de múltiples inquilinos.

No es la herramienta adecuada para oficinas creativas verdaderas o edificios de sede de un solo inquilino; esos operan con crédito y plazos y necesitan un cálculo de flujo de efectivo descontado, no una proforma de capitalización directa.

Considere una oficina Clase B de 18,000 SF sobre 8,000 SF de comercio minorista en un corredor urbano de nivel medio. La oficina se alquila a $28/SF base con $7/SF de recuperación de gastos y 88% de ocupación: aproximadamente $554,000 de EGI, $138,000 de OpEx y $416,000 de NOI. Con una tasa de capitalización de oficinas del 8.0%, eso equivale a $5,200,000 de valor de oficina.

El comercio minorista se alquila a $36/SF base con $10/SF de CAM y 96% de ocupación: $353,000 de EGI, $79,000 de OpEx y $274,000 de NOI. Con una tasa de capitalización minorista del 7.25%, el comercio minorista vale $3,779,000. El valor combinado es de $8,979,000, con una tasa de capitalización combinada de ~7.7%. Con un LTV del 65%, el préstamo es de $5.84M; al 7% durante 25 años, eso representa un servicio de deuda anual de $497K y un DSCR de 1.39×. El acuerdo es viable para la mayoría de los prestamistas de conductos y bancos.

El error más grande en el comercio minorista sobre oficinas en 2026 es el de suscribir la vacancia de oficinas a niveles previos a la pandemia. Una vacancia estructural submercado del 12-18% es ahora común en muchos CBD de EE. UU. Si la lista de alquileres muestra una ocupación del 95% hoy con plazos de arrendamiento restantes cortos, la vacancia estructural correcta para la valoración es mucho mayor que la actual.

Segundo, observe las reservas de TI/LC. El arrendamiento de oficinas en 2026 rutinariamente exige $50–$120/SF en mejoras para inquilinos más seis meses de alquiler gratuito. Esos costos deben ir “por encima de la línea” como una reserva de OpEx o una deducción única del valor; pretender que no existen infla el valor de la oficina.

Tercero, no duplique la cuenta de las recuperaciones de gastos. La entrada de recuperación de gastos por PSF de la oficina aquí agrega la recuperación a otros ingresos; no debería reducir también la línea de OpEx. Las recuperaciones son ingresos, no contra-gastos, en este modelo.