Calculadora de Proforma Mixta: Locales Comerciales con Apartamentos

Los prestamistas y tasadores valoran las propiedades de uso mixto de la misma manera que el mercado las comercializa: cada flujo de ingresos obtiene su propia tasa de capitalización, y el valor total de la propiedad es la suma de esos valores componentes. El NOI comercial se divide por una tasa de capitalización comercial (típicamente 6.5–8.0% en 2026), el NOI de los apartamentos se divide por una tasa de capitalización de apartamentos (4.75–6.0% para productos urbanos estabilizados), y los totales se suman. La tasa de capitalización combinada implícita es puramente descriptiva — no debe elegirla directamente.

Este enfoque por componente es importante porque los perfiles de riesgo del comercio minorista y los apartamentos son muy diferentes. El comercio minorista se basa en el plazo del arrendamiento, el crédito del inquilino, las ventas por pie cuadrado y la vacancia del submercado. Los apartamentos se basan en el crecimiento del alquiler, la proporción de gastos y el empleo del submercado. Forzar una única tasa de capitalización en ambos subestima el valor del flujo de ingresos estable y sobreestima el riesgoso.

Los corredores la usan para cartas de opinión de valor al listar un edificio pequeño de uso mixto, donde una ejecución completa de Argus es excesiva. Los inversores la usan para clasificar acuerdos fuera del mercado — si el rendimiento combinado no está presente con suposiciones rápidas, el acuerdo está muerto antes de la debida diligencia. Los prestamistas y tasadores la usan para verificar la cordura de los proformas de los prestatarios, especialmente la pila de tasas de capitalización y el DSCR.

Es más precisa para propiedades donde los componentes comerciales y residenciales tienen listas de alquiler distintas y servicios públicos medidos por separado. Si su edificio tiene áreas comunes en la azotea, vestíbulos compartidos o estacionamiento compartido que producen ingresos materiales, agregue esos ingresos a cualquiera de los componentes que tenga el arrendamiento (generalmente comercio minorista para estacionamiento, apartamentos para almacenamiento).

Considere un edificio de apartamentos de 24 unidades sobre 12,000 SF de locales comerciales a nivel de calle. Los arrendamientos comerciales a $32/SF de base con $9/SF de recuperación de CAM, 95% ocupado, generando $364,800 en EGI menos $76,500 de OpEx = $288,300 NOI. A una tasa de capitalización comercial del 7.25%, eso es $3,977,000 de valor comercial.

Los apartamentos se alquilan por $1,850/mes de promedio con $50/mes de otros ingresos por unidad, 5% de vacancia. Eso es $544,920 de EGI menos $117,000 de OpEx = $427,900 NOI. A una tasa de capitalización de apartamentos del 5.75%, el valor del apartamento es de $7,442,000. El valor total es de $11,419,000 con una tasa de capitalización combinada del 6.27%. Con un LTV del 65%, el préstamo es de $7.42M; al 7% durante 25 años, el servicio de deuda anual es de aproximadamente $629K. El DSCR es de 1.14× — por debajo del objetivo de 1.25× de la mayoría de los prestamistas, por lo que negociaría un LTV más bajo o una amortización más larga.

El error más común es asignar todos los OpEx del edificio a un solo componente. Los impuestos a la propiedad, el seguro de la póliza maestra, los servicios públicos de las áreas comunes, la administración y las reservas deben dividirse — generalmente pro-rata al NOI o al área alquilable — y luego combinarse con el flujo de ingresos que los soporta. Asignar los OpEx al lado minorista infla el riesgo minorista y deprime el valor minorista.

Un segundo error es usar la misma suposición de vacancia para ambos. La vacancia estructural comercial es del 5 al 8%, y una caja comercial NNN de un solo inquilino puede suscribirse al 0 al 3%. Los apartamentos suelen suscribirse al 5 al 7%. Usar un 5% generalizado subestima el riesgo minorista en mercados blandos y sobreestima el riesgo de los apartamentos en mercados ajustados.

Tercero, observe el crédito del inquilino. Un inquilino comercial de crédito nacional con un NNN de 10 años puede soportar una tasa de capitalización más ajustada que el mercado multifamiliar circundante. Un inquilino local débil debe tener una tasa de capitalización 100-200 bps más amplia que el conjunto de comparación — no se base en los promedios comerciales del submercado sin suscribir el arrendamiento real.