Calculadora de Proforma Mixta: Hotel con Locales Comerciales

Los hoteles son negocios operativos disfrazados de bienes raíces. Su NOI es volátil porque el RevPAR (ADR × ocupación) se mueve con el ciclo, el mercado y la calidad de la gestión. Por lo tanto, los prestamistas desean tasas de capitalización más amplias y un LTV más bajo sobre los ingresos del hotel, normalmente tasas de capitalización del 8.0-10.0% y un LTV del 55-65% en 2026. Los ingresos minoristas, por el contrario, se comportan como los ingresos inmobiliarios clásicos: alquiler contractual en arrendamientos de varios años. Esto soporta una tasa de capitalización más ajustada (6.5-7.5%) y más apalancamiento.

Combinarlos por componente le permite mantener la prima de riesgo más alta del hotel donde corresponde y no penalizar al comercio minorista. El valor combinado es significativamente mayor de lo que se obtendría al capitalizar todo el NOI a una tasa de tipo hotelero.

Los inversores y corredores de hoteles la utilizan para hoteles de servicio selecto y de estilo de vida donde 1,500-10,000 SF de comercio minorista a nivel de calle o alimentos y bebidas tienen su propio contrato de arrendamiento (no operado por el hotel). También es útil para la reutilización adaptativa, la conversión de torres de oficinas históricas del CBD en hoteles con locales comerciales en la planta baja, y para evaluar hoteles adyacentes al aeropuerto y a centros de convenciones.

No es la herramienta adecuada cuando el 'comercio minorista' es en realidad alimentos y bebidas operados por el hotel o un bar en la azotea. Esos ingresos pertenecen a la entrada de alimentos y bebidas y otros del hotel en el componente del hotel, no como un inquilino minorista separado.

Un hotel urbano de servicio selecto de 90 habitaciones ($165 ADR, 68% de ocupación, $3,200/habitación de alimentos y bebidas y otros servicios auxiliares) genera aproximadamente $3.69M de ingresos por habitaciones más $288K de ingresos auxiliares. Después de los gastos operativos estándar de servicio selecto de $935K, el NOI es de aproximadamente $1.20M. Con una tasa de capitalización hotelera del 9%, el valor del hotel es de $13.3M.

El comercio minorista de la planta baja de 4,000 SF se alquila a $40 PSF de base con $10 CAM, 100% arrendado: aproximadamente $200K EGI, $34K OpEx, $166K NOI. Con una tasa de capitalización minorista del 7%, el comercio minorista vale $2.37M. Valor combinado de $15.7M, tasa de capitalización combinada del 8.7%. Con un LTV del 60%, el préstamo es de $9.4M, el servicio de la deuda es de aproximadamente $800K al 7%/25, DSCR 1.71×, cómodamente bancable.

El mayor error es dejar que los ingresos por alimentos y bebidas del hotel se filtren en el componente minorista. Los prestamistas inmobiliarios no capitalizarán los ingresos de la cafetería operada por el hotel a una tasa de capitalización minorista; pertenece a la línea auxiliar del hotel y obtiene la tasa de capitalización del hotel.

Un segundo error es usar el ADR y la ocupación históricos (pico del ciclo). Suscriba un ADR y una ocupación ESTABILIZADOS que coincidan con los últimos 12 meses de los comparables, no los últimos 3 meses. Los prestamistas recortarán sus suposiciones si no lo hace.

Tercero, observe los índices de gastos operativos del hotel. Los hoteles de servicio selecto suelen tener un índice de gastos del 60-70%; los de servicio completo, del 70-80%. Si su OpEx implica un índice del 50%, le faltan nómina, tarifas de franquicia o seguros, omisiones comunes en los proformas del prestatario.