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    Proforma de Ingresos de Oficinas

    Modela ingresos por renta PSF, vacancia, NOI y valor de tasa de capitalización para edificios de oficina de cualquier tamaño.

    Autoguardado activado

    Cómo usar esta calculadora

    1. Ingresa los pies cuadrados arrendables (RSF). Los arrendamientos de oficina se cotizan en RSF, que incluye la parte pro-rata del inquilino de áreas comunes. Úsalo para el cálculo de valor por SF.
    2. Ingresa renta base y ocupación. Usa la renta base promedio ponderada por SF/año y la ocupación física in-place.
    3. Agrega recuperaciones de gastos e ingresos de estacionamiento. Modela los pass-through de gastos (sobre un stop del año base) como recuperación por SF, y agrega estacionamiento anual y otros ingresos.
    4. Ajusta OpEx y elige un cap rate. Ajusta los gastos operativos e ingresa un cap rate de mercado apropiado para la clase de activo (Clase A, B, suburbana, médica).
    5. (Opcional) Agrega financiamiento. Abre Financiamiento y retornos para LTV, interés y amortización y obtener DSCR y cash-on-cash.

    Tips

    • Los prestamistas de oficina están limitando el LTV a 50–55% en la mayoría de deals; objetivo de DSCR es 1.30×–1.40×.
    • El estacionamiento urbano puede ser 10–20% del ingreso total y es a menudo el factor decisivo de un deal.
    • Oficina médica y life science aún tradean más apretado que oficina tradicional.

    Ingresos

    $
    %
    $
    Stop / pass-through
    $
    Anual
    %
    Renta base
    $2,543,200
    Recuperaciones
    $336,600
    Ingreso total por SF
    $38.50

    Gastos operativos (anuales)

    $
    $
    $
    %
    % del EGI
    $
    $
    $

    Valuación

    %
    Valor = NOI ÷ cap rate
    %
    Préstamo = valor × LTV
    $
    Opcional — sobreescribe el LTV cuando > 0
    %
    yrs
    Exporta esta proforma
    Guarda tus entradas y resultados como PDF, Excel, CSV o JSON.
    Ingreso operativo neto (NOI)
    $1,779,654
    Ratio de gastos 37.7%
    Valor estimado
    $22,245,671
    @ 8% cap
    Ingreso bruto efectivo
    $2,856,344
    Pérdida por vacancia $203,456
    Valor por SF
    $261.71
    85,000 SF
    Servicio de deuda anual
    $1,061,235
    $88,436 / mes
    DSCR
    1.68
    Prestamistas suelen exigir ≥ 1.25
    Flujo de caja (después de deuda)
    $718,418
    Retorno cash-on-cash
    7.18%
    Sobre $10,010,552 de capital

    DSCR analysis

    Strong

    Comfortable agency / CMBS coverage. Room for vacancy or rate stress without breaching covenants.

    1.68x
    $1,779,654 NOI ÷ $1,061,235 debt
    What's driving this DSCR
    • Debt service+11.1%
      Cut loan 10% (~$1,223,512 less debt) → 1.86x DSCR.
    • NOI+10.0%
      Each 10% NOI lift → +$177,965/yr → 1.84x DSCR.
    • Interest rate+9.6%
      Drop rate 100 bps to 6.25% → 1.84x DSCR.
    • Amortization+6.0%
      Extend to 30 years → 1.78x DSCR.
    Impact = % DSCR change if that input alone moved to a friendlier level (NOI +10%, rate −100 bps, amort +5 yrs, loan −10%).

    Resumen de la proforma

    Ingreso bruto potencial$2,543,200
    Menos: vacancia y pérdida por crédito($203,456)
    Más: otros ingresos$516,600
    Ingreso bruto efectivo$2,856,344
    Menos: comisión de administración($85,690)
    Menos: otros gastos operativos($991,000)
    Ingreso operativo neto$1,779,654
    ÷ Cap rate8%
    Valor estimado de la propiedad$22,245,671

    Diseñada para corredores de oficinas, tasadores e inversionistas. Suscriba torres Clase A, parques de oficinas suburbanos o consultorios médicos mediante el área rentable (RSF), la renta base, la recuperación de gastos (sobre un tope de año base) e ingresos por estacionamiento; todo el proceso hasta llegar al NOI, el valor y el DSCR del prestamista.

    Factores de valoración en oficinas

    Los edificios de oficinas se valoran mediante la fórmula NOI ÷ tasa de capitalización (cap rate), siendo la renta por pie cuadrado (PSF) y la ocupación los dos datos más analizados. Las propiedades Clase B sin ascensor con una ocupación inferior al 80% se comercializan con descuentos significativos en comparación con los activos estabilizados — modele los costos de arrendamiento (TI/LC) por separado al suscribir acuerdos de valor agregado (value-add).

    Estacionamiento y otros ingresos

    Los ingresos por estacionamiento en oficinas urbanas pueden representar entre el 10–20% de los ingresos totales y suelen ser el factor decisivo entre un negocio marginal y uno sólido. Las oficinas suburbanas tipo "garden" suelen tener ingresos mínimos por estacionamiento (lotes de superficie gratuitos).

    Mejoras para inquilinos, comisiones de arrendamiento y riesgo de rotación (rollover)

    Cada contrato nuevo o renovación conlleva costos iniciales: mejoras para inquilinos (TI) de $30–$80 PSF para productos Clase A, y comisiones de arrendamiento (LC) del 4–6% del alquiler bruto. Amortice estos costos durante el plazo del contrato al realizar la evaluación financiera: un contrato de 5 años con $50 PSF en TI requiere añadir $10 PSF/año al alquiler efectivo para reflejar el costo real de ocupación. Las transacciones de oficinas con valor agregado (Value-add) suelen negociarse a tasas de capitalización (cap rates) más altas porque el comprador sabe que financiará TI/LC durante los primeros 12–24 meses antes de la estabilización. El riesgo de concentración de vencimientos (rollover) es igual de importante: si el 40% de los alquileres vencen en el mismo año, realice una prueba de estrés considerando una vacante de comercialización de 6–9 meses y los costos de capital asociados.

    Preguntas frecuentes

    ¿Qué es renta efectiva neta vs renta facial?

    La renta facial es la cifra cotizada en el arrendamiento. La efectiva neta resta concesiones (free rent, TI, comisiones) amortizadas sobre el plazo. Una concesión de 6 meses gratis en un arrendamiento de 5 años reduce la renta efectiva ~10%.

    ¿Qué DSCR exigen los prestamistas de oficina?

    Típicamente 1.30×–1.45× para activos estabilizados; mayor (1.50×+) para deals con vacancia significativa o vencimientos cercanos. El LTV rara vez excede 60–65% post-2022.

    ¿Cómo modelo TI y leasing commissions?

    Como capex periódico, no en OpEx. La mayoría de underwriters reservan $1–$3 PSF/año en una línea separada de TI/LC para deals estabilizados; nuevos arrendamientos pueden requerir $30–$80 PSF en TI.

    ¿Sigue siendo invertible la oficina suburbana?

    Sí, pero con escrutinio. Edificios con amenities modernos, transporte, baja densidad y arrendamientos a largo plazo de buen crédito todavía consiguen capital. Activos commodity sin diferenciación enfrentan mayor riesgo de obsolescencia.

    Por Larius — ingeniero de software, corredor inmobiliario en FL y tasador de bienes raíces comerciales/negociosRevisado por el equipo editorial de Handy CalculatorsCómo creamos calculadoras
    Antes de actuar según este resultado

    Esta calculadora es educación general, no asesoramiento. Antes de firmar, presentar, ofertar o financiar cualquier cosa, revise esta lista:

    • Confirme cada dato (precio, tasa, impuestos, seguro, HOA, comisiones) con un documento real — Loan Estimate, contrato, recibo de impuestos o estado de la HOA — no con una suposición.
    • Verifique las reglas locales donde está la propiedad: costumbres de cierre, impuestos de transferencia, requisitos de divulgación y prácticas de título varían por estado y condado.
    • Hable con un profesional autorizado en esa jurisdicción — corredor inmobiliario local, abogado de cierre o título, contador (CPA), tasador licenciado por el estado, o agente hipotecario.
    • Recuerde que Larius tiene licencia de corredor inmobiliario únicamente en Carolina del Norte (EE. UU.). Fuera de NC, necesita un profesional autorizado localmente.
    • Obtenga por escrito los supuestos importantes (bloqueo de tasa, cotización de seguro, tope fiscal, comparables de renta) antes de comprometer dinero o firmar.

    Consulte nuestras preguntas frecuentes editoriales para el detalle completo de educación vs. asesoramiento, o avísenos si un número aquí parece incorrecto.

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