Nebenkostenrechner

Kreditgebühren bezahlen Ihren Hypothekengeber für die Kreditvergabe: Bearbeitung/Prüfung (typischerweise 0,5–1,5 % des Darlehens), das Wertgutachten ($500–$800) und die Abfrage der Kreditauskunft ($50–$100). Bei einem $400.000-Darlehen mit 1 % Bearbeitungsgebühr sind das etwa $4.000–$5.000.

Titel- und Treuhandgebühren bezahlen die Titelschutzgesellschaft für die Recherche der Eigentumskette, die Ausstellung der Rechtsschutzversicherung (Title Insurance), die Abwicklung des Abschlusses und die Beurkundung von Dokumenten. Die Rechtsschutzversicherung des Kreditgebers schützt die Bank (erforderlich) und kostet ~0,4 % des Darlehens. Die Versicherung für den Eigentümer schützt Sie (optional, aber dringend empfohlen) und liegt bei ~0,5 % des Preises. Auf den Eigentümerschutz zu verzichten, um bei einem $300.000-Haus $1.500 zu sparen, ist der klassische Fehler, wenn drei Jahre später eine alte Belastung im Grundbuch auftaucht.

Staatliche Beurkundungs- und Übertragungssteuern variieren je nach Bundesstaat massiv. New York erhebt zusätzlich zur Übertragungssteuer eine Hypothekenbeurkundungssteuer von ~1,8 %. Pennsylvania und Maryland haben jeweils ~1 % Übertragungssteuer, die zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird. Kalifornien, Alaska und eine Handvoll anderer Staaten haben keine Übertragungssteuer auf Staatsebene. Prüfen Sie die Website Ihres zuständigen Katasteramts (County Recorder) für die aktuellen Sätze, bevor Sie vom Standardwert ausgehen.

Vorausbezahlte Treuhandposten (Prepaid Escrow) sind eigentlich keine Gebühren – es sind künftige Rechnungen, die im Voraus bezahlt werden. Kreditgeber ziehen in der Regel Grundsteuern für 2 Monate, die Wohngebäudeversicherung für 12 Monate und tagesgenaue Zinsen vom Abschlusstag bis zum Monatsende ein. Diese fließen in Ihr Treuhandkonto, nicht in die Tasche des Kreditgebers, wirken sich aber dennoch auf Ihren Barbedarf beim Abschluss aus.

Abschlusskosten (Closing Costs) und der Barbedarf beim Abschluss (Cash to Close) sind unterschiedliche Beträge. Diese zu verwechseln, ist einer der häufigsten Fehler von Käufern. Abschlusskosten sind lediglich die Gebühren und Vorauszahlungen: in der Regel 2–5 % des Preises. Der Barbedarf beim Abschluss ist alles, was Sie am Abschlusstag an die Titelschutzgesellschaft überweisen: Anzahlung + Abschlusskosten − Verkäufergutschriften − bereits hinterlegtes Ernstgeld (Earnest Money).

Bei einem $400.000-Haus mit 20 % Anzahlung ($80.000) und $12.000 Abschlusskosten beträgt Ihr Barbedarf $92.000 — nicht $12.000. Wenn Sie eine Verkäufergutschrift von $5.000 ausgehandelt und vor 30 Tagen $4.000 Anzahlung geleistet haben, beträgt Ihre Überweisung $92.000 − $5.000 − $4.000 = $83.000. Orientieren Sie sich immer am Endbetrag der Abschlussaufstellung (Closing Disclosure), nicht an der Zwischensumme der Abschlusskosten, wenn Sie die Überweisungssumme mit Ihrer Bank bestätigen.

Verhandeln Sie Verkäufergutschriften (Seller Credits). In einem ausgeglichenen Markt oder einem Käufermarkt ist es Standard, einen Verkäuferzuschuss von 2–3 % zu den Abschlusskosten zu verlangen. Der Verkäufer zahlt dies aus seinem Erlös; Sie bringen weniger Bargeld mit. Konventionelle Kredite begrenzen diese Zuschüsse auf 3 % (bei ≤10 % Anzahlung) oder 6 % (bei >10 % Anzahlung); FHA begrenzt auf 6 %; VA auf 4 % für die meisten Gebühren.

Vergleichen Sie Titelschutzgesellschaften. Das Bundesgesetz erlaubt dem Käufer in den meisten Bundesstaaten die Wahl der Gesellschaft, und die Gebühren variieren zwischen den Anbietern um 20–40 %. Während die Versicherungstarife oft staatlich reguliert sind, gilt dies nicht für die Abwicklungs- und Recherchegebühren. Holen Sie 2–3 Angebote ein; die Ersparnis bei einer einzigen Transaktion macht die Telefonate oft hundertfach bezahlt.

Kreditgeber-Gutschriften (Lender Credits) gegen einen etwas höheren Zinssatz. Die Wahl eines um 0,125–0,25 % höheren Zinssatzes kann Ihnen eine Gutschrift von 0,5–1 % der Darlehenssumme für die Abschlusskosten einbringen. Das lohnt sich, wenn Sie planen, innerhalb von 5 Jahren umzufinanzieren oder zu verkaufen. Es ist eine schlechte Rechnung, wenn Sie das Darlehen 15+ Jahre behalten – der höhere Zinssatz übersteigt irgendwann die anfängliche Ersparnis.

Nehmen wir einen Kaufpreis von $400.000 in einem Bundesstaat mit mittleren Steuern (Ohio, Texas, North Carolina), 20 % Anzahlung ($80.000), $320.000 Darlehen zu 7,0 %. Kreditgeberseite: 1 % Bearbeitungsgebühr ($3.200), Wertgutachten ($650), Kreditauskunft ($75), tagesgenaue Zinsen bei Abschluss am 15. des Monats (ca. $930). Zwischensumme Kreditgeber: ~$4.855.

Titel und Treuhand: Versicherungspolice des Kreditgebers bei 0,4 % des Darlehens ($1.280), Eigentümerpolice bei 0,5 % des Preises ($2.000), Abwicklungsgebühr ($550), Vermessung ($400), Beurkundung ($120). Zwischensumme Titel: ~$4.350.

Staatlich: Urkundenübertragungssteuer ~0,2 % des Preises ($800). Treuhand-Vorauszahlungen: 2 Monate Grundsteuer bei 1,1 % jährlich ($733), 12 Monate Wohngebäudeversicherung ($1.400). Zwischensumme Treuhand: ~$2.133.

Gesamte Abschlusskosten: etwa $12.138 — ca. 3,0 % des Kaufpreises, ein typischer Wert. Der Barbedarf beim Abschluss beträgt $80.000 Anzahlung + $12.138 = $92.138, die am Abschlusstag überwiesen werden. Handeln Sie eine Verkäufergutschrift von 2 % aus ($8.000), sinkt die Überweisung auf $84.138.