Cash-on-Cash Rendite

Die Eigenkapitalrendite (Cash-on-Cash Return, kurz: CoC) misst den jährlichen Cashflow vor Steuern, den eine Immobilie im Verhältnis zum tatsächlich investierten Eigenkapital generiert. Die Formel lautet: CoC = (NOI − Jährlicher Schuldendienst) ÷ Gesamtes eingesetztes Kapital. Der NOI (Net Operating Income) entspricht der Miete abzüglich der Betriebskosten (Steuern, Versicherungen, Reparaturen, Verwaltung, Leerstand). Der Schuldendienst umfasst die gesamte jährliche Hypothekenzahlung (Tilgung + Zinsen), und das gesamte investierte Kapital setzt sich aus Ihrer Anzahlung, den Abschlusskosten sowie etwaigen sofortigen Investitionsausgaben (Capex) zusammen.

Die CoC ist für die meisten Mietinvestoren wichtiger als die Gesamtkapitalrendite (Cap Rate), da sie das Darlehen einbezieht. Zwei Immobilien mit identischen Cap Rates von 7 % können sehr unterschiedliche Eigenkapitalrenditen erzielen, sobald man einen Hebel von 75 % zu unterschiedlichen Zinssätzen anlegt. Die CoC sagt Ihnen, was Ihr investiertes Eigenkapital im ersten Jahr tatsächlich erwirtschaftet – dieselbe Kennzahl, die Sie mit einer Aktiendividende oder einem Anleihekupon vergleichen würden.

Beachten Sie, dass die CoC eine Momentaufnahme ist und keine Gesamtrendite darstellt. Sie ignoriert bewusst die Tilgung, Wertsteigerungen und steuerliche Vorteile durch Abschreibungen. Investoren kombinieren sie in der Regel mit dem internen Zinsfuß (IRR), der diese Faktoren über die Haltedauer berücksichtigt, oder mit einem einfachen „Equity Multiple“, um das langfristige Bild zu sehen.

Angenommen, Sie kaufen ein Mietobjekt mit vier Einheiten für $750,000. Nach Abzug der Kosten beträgt der NOI $54,000/Jahr. Sie leisten eine Anzahlung von 25 % ($187,500) zuzüglich $12,500 an Abschlusskosten und $25,000 für sofortige Reparaturen, sodass das gesamte investierte Kapital $225,000 beträgt. Ihr Darlehen beläuft sich auf $562,500 zu 7.0 % über 30 Jahre – der jährliche Schuldendienst liegt bei etwa $44,900.

Jährlicher Cashflow = $54,000 − $44,900 = $9,100. Eigenkapitalrendite (CoC) = $9,100 ÷ $225,000 = 4.04 %. Dies liegt unter dem typischen Zielwert von 8–10 %, den die meisten Buy-and-Hold-Investoren anstreben. Das deutet darauf hin, dass entweder die Mieten steigen müssen, die Kosten gesenkt werden müssen oder der Kaufpreis für die aktuellen Zinsen zu hoch ist.

Eine Neuberechnung mit 30 % Anzahlung bei einem Darlehen von 6.0 % ergibt: Das investierte Kapital steigt auf $250,000, der Schuldendienst sinkt auf etwa $40,400, der Cashflow steigt auf $13,600 und die CoC beträgt 5.4 %. Immer noch unter dem Zielwert – dies ist die Mathematik dahinter, warum höhere Zinsen das Volumen gehebelter Transaktionen gedrückt haben.

Stabilisierte langfristige Vermietungen: 8–12 % ist das klassische Ziel. Werte unter 6 % bedeuten in der Regel, dass der Deal eher von der Wertsteigerung als vom Cashflow abhängt.

Value-Add und BRRRR-Deals: 12–20 %+ nach der Stabilisierung – allerdings verbunden mit Durchführungsrisiken während der Renovierungsphase.

Kurz- und mittelfristige Vermietungen: 15–25 % sind in starken Märkten erreichbar, werden jedoch durch höhere operative Komplexität und Umsatzvolatilität ausgeglichen.

Class-A-Mehrfamilienhäuser und Prestige-Objekte: 4–6 % sind üblich; Investoren akzeptieren eine geringere laufende Rendite für Mieter erstklassiger Bonität (Institutional-Grade) und einfachere Finanzierungen.

Eine negative CoC tritt in teuren Küstenmärkten (Bay Area, NYC, Vancouver) auf, in denen Käufer auf Wertsteigerung setzen und nicht auf Cashflow. Dies ist nur akzeptabel, wenn man über die nötige Liquidität und Überzeugung verfügt.

Steuervorteile – allein die Abschreibung schützt oft den gesamten gemeldeten Cashflow einer fremdfinanzierten Immobilie. Konsultieren Sie einen Steuerberater für die Rendite nach Steuern.

Tilgung – Ihr Darlehenssaldo sinkt jeden Monat, wodurch Eigenkapital aufgebaut wird, das in der CoC nicht sichtbar ist. Bei einer 30-jährigen Hypothek ist die Tilgung im ersten Jahr gering, summiert sich aber über die Zeit.

Wertsteigerung – der größte langfristige Wohlstandstreiber in den meisten Märkten. Die CoC ist lediglich eine Kennzahl für die laufende Rendite.

Rücklagen – ein solides Kalkulationsmodell rechnet 5–10 % zum investierten Kapital für Instandhaltung (Capex) und Notfallreserven hinzu, die Sie wahrscheinlich innerhalb von 24 Monaten benötigen werden.

Refinanzierungen – wenn Sie planen, im dritten Jahr Kapital herauszuziehen, ändert sich Ihre effektive CoC auf das verbleibende Eigenkapital dramatisch. Modellieren Sie dies mit dem IRR, nicht mit der CoC.