Mehrfamilien-Einkommensprognose

Mehrfamilienhäuser werden nach Ertrag bewertet, nicht nach Quadratmetern. Der Markt legt einen Kapitalisierungssatz (Cap-Rate) für die jeweilige Anlageklasse und den Teilmarkt fest. Man teilt das stabilisierte NOI durch diesen Satz, und das Ergebnis entspricht dem Preis, den ein institutioneller Käufer zahlen würde. Ein Objekt der Klasse B mit 24 Einheiten, das ein NOI von $260,000 in einem Markt mit 6.0% Cap-Rate generiert, ist etwa $4.33 Millionen wert ($260k ÷ 0.060), unabhängig davon, ob das Gebäude 2,000 oder 2,500 Quadratmeter groß ist.

Der Preis pro Einheit (oder „pro Tür“) ist der zweite Maßstab. Das gleiche Gebäude für $4.33 Mio. entspricht etwa $180,000/Einheit. Makler, Kreditgeber und Gutachter nutzen den Preis pro Einheit für schnelle Vergleichsprüfungen innerhalb eines Teilmarktes – wenn jüngste Verkäufe von Class-B-Objekten aus dem Jahr 1985 für $165–$190/Einheit gehandelt werden und Ihre Kalkulation bei $230/Einheit liegt, wissen Sie, dass etwas bei den Eingabewerten nicht stimmt.

Die Wiederherstellungskosten pro Einheit sind der dritte Punkt der Triangulation. Wenn ein Neubau im Teilmarkt all-in bei $275/Einheit landet, wird ein Class-B-Objekt aus den 1980er Jahren, das zu $190/Einheit gehandelt wird, mit einem Abschlag von 31% gegenüber dem Neubauwert bewertet – eine Sicherheitsmarge, die die Value-Add-These rechtfertigt, selbst wenn die Cap-Rates steigen.

NOI = Effektives Bruttoeinkommen (EGI) − alle Betriebskosten. Das EGI ist die potenzielle Bruttomiete abzüglich Leerstands- und Mietausfallverlusten, plus sonstige Einnahmen (Waschküche, Parkplätze, Haustiergebühren, RUBS-Nebenkostenerstattungen). Die Betriebskosten umfassen Grundsteuern, Versicherungen, nicht auf Mieter umgelegte Nebenkosten, Hausverwaltung durch Dritte, routinemäßige Reparaturen und Instandhaltung, Instandhaltungsrücklagen sowie Kosten für Verwaltung, Marketing und Mieterwechsel.

Das NOI schließt bewusst den Schuldendienst aus (der separat in DSCR- und Cash-on-Cash-Berechnungen behandelt wird), ebenso wie Abschreibungen (ein nicht zahlungswirksamer Buchhaltungsposten), Investitionsausgaben (CapEx) oberhalb der Instandhaltungsrücklage (die in einem separaten CapEx-Budget geführt werden) und Einkommensteuern (auf Unternehmensebene, nicht auf Objektebene). Das NOI auf diese Weise „sauber“ zu halten, ermöglicht es, Cap-Rates über verschiedene Deals mit unterschiedlichen Finanzierungs- und Eigentümerstrukturen hinweg zu vergleichen.

Instandhaltungsrücklagen sind die Position, die von Amateuren bei der Kalkulation am häufigsten vergessen wird. Die branchenübliche Praxis liegt bei $250–$350 pro Einheit und Jahr für stabilisierte Mehrfamilienhäuser; bei Neubauten können $200 angesetzt werden, während Objekte aus den 1970er Jahren oder älter oft $400–$500 benötigen. Das Weglassen der Rücklagen bläht das NOI künstlich auf und führt zu einem Wert, den kein professioneller Käufer zahlen wird.

Die Cap-Rate ist eine ungehebelte Rendite: NOI ÷ Preis. Sie misst das Einkommen der Immobilie im Verhältnis zu ihrem Wert, unabhängig davon, wie der Deal finanziert wird. Eine Cap-Rate von 6% bedeutet ein NOI von $6 pro $100 Wert pro Jahr.

Der DSCR (Schuldendienstdeckungsgrad) ist das NOI ÷ jährlicher Schuldendienst. Agency-Lenders (Fannie Mae, Freddie Mac) verlangen in der Regel ein Minimum von 1.25× für stabilisierte Objekte; Bridge- und Value-Add-Kreditgeber akzeptieren unter Umständen einen niedrigeren aktuellen DSCR, wenn der pro-forma stabilisierte DSCR den Schwellenwert erreicht. Ein DSCR von 1.25× bedeutet, dass die Immobilie 25% mehr Einkommen generiert, als für die Hypothek benötigt wird, was den Puffer bietet, den Kreditgeber für eine sichere Kreditvergabe benötigen.

Die Cash-on-Cash-Rendite ist der jährliche Cashflow vor Steuern ÷ eingesetztes Eigenkapital (Anzahlung + Abschlusskosten + anfängliches CapEx). Es ist die tatsächliche Rendite auf Ihr eingesetztes Kapital. Das gehebelte Cash-on-Cash sollte die Cap-Rate übersteigen, wenn die Zinssätze unter den Cap-Rates liegen (positiver Leverage); wenn die Zinssätze die Cap-Rates übersteigen (negativer Leverage), reduziert die Hinzunahme von Schulden tatsächlich Ihre Eigenkapitalrendite – ein Szenario, in das der Markt für Mehrfamilienhäuser 2022–2023 eingetreten ist.

Klasse A: Neuere Baujahre (typischerweise nach 2000), Spitzenmieten am Markt, volle Ausstattung (Pool, Fitnessstudio, Concierge, eigene Waschmaschine/Trockner, Parkhaus). Niedrigste Cap-Rates (in vielen Märkten unter 5%), höchste Preise pro Einheit und niedrigste Renditen. Oft im Besitz von Institutionen.

Klasse B: Wohnraum für mittlere Einkommensschichten (Workforce Housing), typischerweise Baujahre 1980er bis frühe 2000er, durchschnittlicher Zustand, Außenparkplätze, einfache oder keine Annehmlichkeiten. Das Kerngeschäft privater Immobilieninvestoren. Die Cap-Rates liegen in der Regel 50–150 Basispunkte über denen der Klasse A im selben Teilmarkt.

Klasse C: Ältere Baujahre (oft vor 1980), einfache Ausstattung, benötigt oft signifikante Investitionen (CapEx). Häufig das Ziel für Value-Add-Strategien (Innenrenovierungen, Aufwertung der Gemeinschaftsflächen, zusätzliche Gebühreneinnahmen), um die Mieten zu steigern und nach der Stabilisierung zu einer niedrigeren Cap-Rate weiterzuverkaufen.