Mixed-Use-Proforma: Einzelhandel mit Wohnungen

Kreditgeber und Gutachter bewerten gemischt genutzte Immobilien auf die gleiche Weise, wie der Markt sie handelt: Jeder Einkommensstrom erhält einen eigenen Kapitalisierungssatz, und der Gesamtwert der Immobilie ist die Summe dieser Teilwerte. Der NOI des Einzelhandels wird durch einen Einzelhandels-Cap-Rate (typischerweise 6,5–8,0 % im Jahr 2026) geteilt, der NOI der Wohnungen wird durch einen Wohnungs-Cap-Rate (4,75–6,0 % für stabilisierte städtische Produkte) geteilt, und die Summen werden addiert. Die implizierte gemischte Cap-Rate ist rein beschreibend – Sie sollten sie nicht direkt wählen.

Dieser pro-Komponenten-Ansatz ist wichtig, da die Risikoprofile von Einzelhandel und Wohnungen sehr unterschiedlich sind. Der Einzelhandel wird nach Mietdauer, Mieterbonität, Umsatz pro Quadratfuß und Leerstand im Teilmarkt gehandelt. Wohnungen werden nach Mietwachstum, Kostenquote und Beschäftigung im Teilmarkt gehandelt. Das Erzwingen einer einzigen Cap-Rate für beide unterschätzt den Wert des stabilen Einkommensstroms und überschätzt den riskanten.

Makler verwenden ihn für Wertgutachten, wenn sie ein kleines gemischt genutztes Gebäude inserieren, wo ein vollständiger Argus-Bericht übertrieben wäre. Investoren nutzen ihn, um Off-Market-Deals zu priorisieren – wenn die gemischte Rendite bei schnellen Annahmen nicht gegeben ist, ist der Deal vor der Due Diligence gestorben. Kreditgeber und Gutachter verwenden ihn, um die Proformas der Kreditnehmer zu überprüfen, insbesondere die Cap-Rate-Struktur und den DSCR.

Er ist am genauesten für Immobilien, bei denen die Einzelhandels- und Wohnkomponenten unterschiedliche Mietrollen und separat gemessene Nebenkosten haben. Wenn Ihr Gebäude gemeinschaftliche Dachflächen, gemeinsame Lobbys oder gemeinsame Parkplätze hat, die wesentliche Einnahmen erzeugen, addieren Sie diese Einnahmen zu der Komponente, die den Mietvertrag trägt (normalerweise Einzelhandel für Parkplätze, Wohnungen für Lagerung).

Betrachten Sie ein Wohngebäude mit 24 Einheiten über 12.000 SF Einzelhandelsflächen auf Straßenebene. Die Einzelhandelsmieten betragen $32/SF Basis mit $9/SF CAM-Rückerstattung, 95 % belegt, was $364.800 EGI abzüglich $76.500 Betriebskosten = $288.300 NOI generiert. Bei einer Einzelhandels-Cap-Rate von 7,25 % ergibt sich ein Einzelhandelswert von $3.977.000.

Die Wohnungen werden im Durchschnitt für $1.850/Monat vermietet, mit $50/Monat sonstigen Einnahmen pro Einheit, 5 % Leerstand. Das sind $544.920 EGI abzüglich $117.000 Betriebskosten = $427.900 NOI. Bei einer Wohnungs-Cap-Rate von 5,75 % beträgt der Wohnungswert $7.442.000. Der Gesamtwert beträgt $11.419.000 mit einer gemischten Cap-Rate von 6,27 %. Bei 65 % LTV beträgt das Darlehen $7,42 Mio.; bei 7 % für 25 Jahre beträgt der jährliche Schuldendienst ~$629.000. Der DSCR beträgt 1,14× – unter dem Ziel der meisten Kreditgeber von 1,25×, sodass Sie entweder einen niedrigeren LTV oder eine längere Amortisation aushandeln würden.

Der häufigste Fehler ist die Zuweisung aller Gebäude-Betriebskosten zu einer Komponente. Grundsteuern, Gebäudeversicherung, Nebenkosten für Gemeinschaftsflächen, Verwaltung und Rücklagen müssen jeweils aufgeteilt werden – normalerweise pro rata auf NOI oder vermietbare Fläche – und dann dem Einkommensstrom zugeordnet werden, der sie trägt. Das Hinzufügen von Betriebskosten zur Einzelhandelsseite erhöht das Einzelhandelsrisiko und drückt den Einzelhandelswert.

Ein zweiter Fehler ist die Verwendung derselben Leerstandsannahme für beide. Der strukturelle Leerstand im Einzelhandel beträgt 5–8 %, und eine NNN-Einzelmieter-Einzelhandelsfläche kann mit 0–3 % bewertet werden. Wohnungen werden typischerweise mit 5–7 % bewertet. Die pauschale Verwendung von 5 % in allen Bereichen unterschätzt das Einzelhandelsrisiko in schwachen Märkten und überschätzt das Wohnungsrisiko in angespannten Märkten.

Drittens, achten Sie auf die Mieterbonität. Ein nationaler Einzelhandelsmieter mit guter Bonität und einem 10-jährigen NNN-Mietvertrag kann eine engere Cap-Rate unterstützen als der umliegende Mehrfamilienhausmarkt. Ein schwacher lokaler Mieter sollte 100–200 Basispunkte über dem Vergleichssatz gekappt werden – verlassen Sie sich nicht auf die durchschnittlichen Einzelhandelswerte des Teilmarktes, ohne den tatsächlichen Mietvertrag zu bewerten.