Immobilienprovisionsrechner

Die Immobilienprovision in den Vereinigten Staaten ist ein ausgehandelter Prozentsatz des Verkaufspreises, der historisch gesehen meist bei insgesamt 5 % bis 6 % lag, obwohl er schon immer verhandelbar war und in vielen Märkten in den letzten Jahren einen Abwärtstrend aufwies. Dieser Gesamtbetrag wird nicht an eine Person gezahlt; er wird mindestens zweimal geteilt, bevor er in der Tasche eines einzelnen Maklers landet, und oft sogar drei- oder viermal.

Die erste Aufteilung erfolgt zwischen der Verkäuferseite (Listing Side) und der Käuferseite der Transaktion. Eine gängige Vereinbarung teilt die Gesamtprovision gleichmäßig (50/50) auf, sodass aus einer Gesamtprovision von 5 % jeweils 2,5 % für den Listing Broker und 2,5 % für den Käufer-Broker werden. Diese Aufteilung wird durch Vereinbarung zwischen den Brokern festgelegt, historisch über den Multiple Listing Service kommuniziert, und ist weder gesetzlich noch durch MLS-Regeln auf einen festen Prozentsatz festgelegt.

Die zweite Aufteilung findet innerhalb jedes Maklerbüros zwischen dem Makler und seinem Broker statt. Neue Makler beginnen oft mit einem 50/50- oder 60/40-Split zugunsten des Brokers, während erfahrene Top-Produzenten 80/20, 90/10 oder sogar eine pauschale monatliche Schreibtischgebühr (Desk Fee) aushandeln können, wobei der Makler danach fast 100 % der Provision behält. Dieser Split spiegelt den Wert der Marke des Brokers, die Lead-Generierung, die Unterstützung im Büro und den Versicherungsschutz durch die Errors-and-Omissions-Versicherung wider.

Zusätzlich zum Agent-Broker-Split arbeiten viele Makler unter einer Franchise-Marke, wie einem nationalen Immobilien-Franchise, das in der Regel eine Franchise-Lizenzgebühr von etwa 5 % bis 8 % der Bruttoprovision des Maklers erhebt. Unabhängige Brokerages ohne Franchise-Zugehörigkeit überspringen diese Gebühr gänzlich. Schließlich erheben die meisten Broker eine pauschale Transaktions- oder Compliance-Gebühr pro abgeschlossenem Geschäft, üblicherweise 195 bis 595 $, um die Prüfung der Unterlagen und behördliche Formalitäten unabhängig vom Verkaufspreis abzudecken.

Nehmen wir einen Hausverkauf für 450.000 $ mit einer Gesamtprovision von 5 %, die zu 50/50 zwischen Verkäufer- und Käuferseite aufgeteilt wird. Die Gesamtprovision beträgt 22.500 $. Die Bruttoprovision jeder Seite beläuft sich auf 11.250 $.

Gehen wir auf der Verkäuferseite davon aus, dass der Listing Agent einen 70/30-Split mit seinem Broker hat, was bedeutet, dass der Makler 70 % der 11.250 $ Seitenprovision vor weiteren Abzügen behält: Das sind 7.875 $ Bruttoprovision für den Makler, während 3.375 $ beim Maklerbüro als dessen Anteil verbleiben.

Wenn das Maklerunternehmen des Agenten ein Franchise ist, das eine Lizenzgebühr von 6 % auf die Bruttoprovision des Maklers erhebt, sind das 6 % von 7.875 $, also 472,50 $, die an das Franchise gezahlt werden. Das Maklerunternehmen zieht dies in der Regel vom Anteil des Maklers ab, nicht von seinem eigenen, da die Lizenzgebühr in den meisten Franchiseverträgen auf der vom Makler verdienten Provision berechnet wird.

Ziehen Sie eine pauschale Transaktionsgebühr von 395 $ ab, die ebenfalls üblicherweise mit dem Anteil des Maklers verrechnet wird. Die Nettoprovision des Maklers auf dieser Seite des Geschäfts beträgt 7.875 $ minus 472,50 $ minus 395 $, also 7.007,50 $. Der Listing Broker behält seine 3.375 $ Provisionsteil und behält effektiv den Wert der Franchise-Gebühr ein, wenn er der Franchisenehmer ist, oder leitet sie an den Franchisegeber weiter, je nachdem, wie die spezifische Provisionsvereinbarung abgefasst ist.

Rechnen wir das Gleiche für die Käuferseite mit einem 80/20 Agent-Broker-Split durch: 11.250 $ Brutto auf der Seite, 9.000 $ Makler-Brutto bei 80 %, minus 6 % Franchise-Gebühr von 540 $, minus 395 $ Transaktionsgebühr, ergibt 8.065 $ netto für den Käufermakler, während der Broker 2.250 $ einbehält. Addiert man beide Seiten, ergeben die 22.500 $ Gesamtprovision letztlich 7.007,50 $ und 8.065 $ für die beiden Makler – kombiniert 15.072,50 $ von den ursprünglichen 22.500 $, was einem effektiven Satz von 3,35 % des Verkaufspreises von 450.000 $ entspricht, der tatsächlich bei den beiden produzierenden Maklern ankommt, sobald jede Ebene von Splits und Gebühren angewendet wurde.

Im März 2024 erzielte die National Association of Realtors einen wegweisenden Vergleich zur Beilegung von Kartellrechtsstreitigkeiten darüber, wie die Vergütung von Käufermaklern festgelegt und offengelegt wurde. Der Vergleich trat im August 2024 in Kraft und änderte die landesweite Praxis in zwei spezifischen Punkten, die sich direkt darauf auswirken, wie Provisionen heute ausgehandelt und offengelegt werden.

Erstens erlauben die MLS-Regeln nicht mehr, dass das Listing eines Verkäufers ein pauschales Angebot zur Vergütung des Käufermaklers im MLS selbst enthält. Historisch gesehen gab der Listing Agent innerhalb des MLS-Eintrags genau an, welchen Prozentsatz der Verkäufer dem Käufermakler zu zahlen bereit war, was die Vergütung auf der Käuferseite marktweit effektiv standardisierte. Dieses Feld wurde aus den MLS-Einträgen entfernt, und die Vergütung für einen Käufermakler muss nun außerhalb der MLS-Plattform ausgehandelt und offengelegt werden, üblicherweise durch direkte Gespräche zwischen den Maklerbüros oder dokumentiert im Kaufangebot.

Zweitens sind Käufermakler, die mit einem privaten Käufer unter den meisten bundesstaatlichen Rahmenbedingungen arbeiten, nun verpflichtet, eine schriftliche Käufervertretungsvereinbarung abzuschließen, bevor sie Häuser besichtigen, in der festgelegt ist, wie dieser Makler vergütet wird. Dies hat einen größeren Teil der Verhandlungen über die Käufermaklerprovision direkt in die Beziehung zwischen Käufer und Makler verlagert, anstatt sie gänzlich als Entscheidung der Verkäuferseite zu belassen, die über das MLS kommuniziert wird.

Der praktische Effekt war eine moderate Zunahme der Verhandelbarkeit und Variabilität der Provisionen je nach Markt und Transaktion. Einige Verkäufer lehnen es nun ab, überhaupt eine Käufermaklervergütung anzubieten, und erwarten, dass der Käufer seinen eigenen Makler direkt vergütet, wodurch Kosten, die historisch gesehen vollständig vom Verkäufer getragen wurden, teilweise auf den Käufer verlagert werden. Die Gesamtprovisionssätze sind nicht auf einen einzigen neuen Standard eingebrochen; die beobachteten effektiven Sätze in den meisten US-Märkten in den Jahren 2024 und 2025 haben sich nur moderat bewegt und werden in nationalen Umfragen häufig im Bereich von 4,5 % bis 5,5 % zitiert, aber der Verhandlungsprozess und der Weg der Dokumentation unterscheiden sich deutlich von der Zeit vor dem Vergleich.

Für jeden, der heute eine Transaktion modelliert, bedeutet dies in der Praxis, dass der in einen Provisionsrechner eingegebene Split zwischen Listing- und Käuferseite eine tatsächlich ausgehandelte, für dieses Geschäft spezifische Vereinbarung widerspiegeln sollte und nicht einen angenommenen marktüblichen Prozentsatz aus einem MLS-Feld, da dieses Feld in den meisten Märkten im Allgemeinen nicht mehr existiert.

Die Gesamtprovisionssätze in den meisten US-Wohnimmobilienmärkten liegen Mitte der 2020er Jahre üblicherweise zwischen 4,5 % und 6 %, wobei das untere Ende eher in hochpreisigen Küstenmetropolen und das obere Ende eher in preisgünstigeren oder ländlichen Märkten anzutreffen ist, in denen fixe Transaktionskosten einen größeren Anteil an einem kleineren Verkaufspreis ausmachen.

Die Splits zwischen Listing- und Käuferseite sind meist gleichmäßig bei 50/50, obwohl Verkäufer und Listing Agents jeden Split anbieten können, einschließlich eines niedrigeren oder gar keinen Prozentsatzes für die Käuferseite nach dem Vergleich, oder eines höheren Prozentsatzes, um in einem langsamen Markt mehr Käufermakler-Besichtigungen anzuziehen.

Die Agent-to-Broker-Splits variieren enorm je nach Brokerage-Modell. Traditionelle Full-Service-Maklerbüros lassen neue Makler üblicherweise bei 50/50 bis 70/30 zugunsten des Maklers beginnen und bewegen sich in Richtung 80/20 oder 90/10, wenn die jährliche Produktion des Maklers über vom Broker festgelegte Stufen steigt. Discount- und technologiegetriebene Broker sowie 100%-Provisionsmodelle, die nur pauschale Transaktions- und Monatsgebühren erheben, haben Marktanteile gewonnen, insbesondere unter erfahrenen Maklern, die die Kosten für den prozentualen Split minimieren möchten.

Franchise-Lizenzgebühren für Makler, die einer nationalen Franchise-Marke angeschlossen sind, belaufen sich in der Regel auf 5 % bis 8 % der Bruttoprovision des Maklers, obwohl einige Franchiseverträge die Gesamtsumme der Lizenzgebühren pro Transaktion oder pro Jahr deckeln, sobald ein Makler eine hohe Produktionsschwelle erreicht. Pauschale Transaktions- und Compliance-Gebühren liegen in der Regel zwischen 195 und 595 $ pro abgeschlossener Akte und werden unabhängig vom Verkaufspreis erhoben, was sie bei preisgünstigeren Transaktionen proportional bedeutsamer macht.

Die Annahme, dass die Provision gesetzlich oder durch das MLS festgelegt ist. Die Provision war in den Vereinigten Staaten schon immer frei verhandelbar, und der Vergleich von 2024 hat dies verstärkt, indem das MLS-Feld entfernt wurde, das viele Käufer und Verkäufer fälschlicherweise als Standardsatz betrachteten.

Die Verwechslung der Bruttoprovision mit dem Nettoverdienst des Maklers. Eine Gesamtprovision von 6 % bedeutet nicht, dass jeder Makler 3 % netto erhält; nach Side-Splits, Agent-Broker-Splits, Franchise-Gebühren und Transaktionsgebühren liegt das Netto eines einzelnen Maklers oft bei 2,5 bis 3,5 Prozentpunkten des Verkaufspreises, bei niedrigeren Splits manchmal weniger.

Das Vergessen, dass Franchise-Gebühren und Transaktionsgebühren in der Regel auf der Bruttoprovision des Maklers berechnet werden, nicht auf der vollen Seitenprovision oder dem gesamten Verkaufspreis, was bedeutet, dass die Auswirkung mit dem Split-Prozentsatz des Maklers skaliert, nicht direkt mit dem Verkaufspreis.

Das Übersehen, dass sich der angegebene Split eines Listing Agents mit seinem Broker basierend auf unterjährig erreichten Produktionsstufen ändern kann, sodass der Nettoprozentsatz desselben Maklers bei einem Abschluss im Januar von einem ähnlichen Geschäft im November nach Überschreiten einer Produktionsschwelle abweichen kann.

Die Behandlung der Käufermaklervergütung nach dem Vergleich als automatisch vom Verkäufer gezahlt. Seit August 2024 ist die Frage, ob der Verkäufer zur Käufermaklervergütung beiträgt, in vielen Märkten ein Verhandlungspunkt im Kaufvertrag, keine Gegebenheit, und Käufer sollten diese Vereinbarung mit ihrem Makler bestätigen, bevor sie davon ausgehen, dass sie abgedeckt ist.

Die Ignoranz der Tatsache, dass die Provision auf den tatsächlich ausgehandelten Verkaufspreis verdient wird, nicht auf den ursprünglichen Listenpreis. Ein Haus, das nach Verhandlungen unter dem Listenpreis verkauft wird, generiert auf beiden Seiten weniger Provision als die ursprünglich beworbene Zahl.