Estimador de Costos de Cierre

Los cargos del prestamista pagan a su acreedor hipotecario por originar el préstamo: originación/suscripción (típicamente entre 0.5%–1.5% del préstamo), el avalúo ($500–$800) y la consulta del reporte de crédito ($50–$100). En un préstamo de $400K con una originación del 1%, eso representa aproximadamente entre $4,000–$5,000.

Los cargos de título y depósito en garantía (escrow) pagan a la compañía de títulos por investigar la cadena de propiedad, emitir el seguro de título, gestionar la liquidación y registrar los documentos. El seguro de título del prestamista protege al banco (es obligatorio) y cuesta cerca del 0.4% del préstamo. El seguro de título del propietario lo protege a usted (es opcional pero muy recomendado) y cuesta cerca del 0.5% del precio. Omitir la cobertura del propietario para ahorrar $1,500 en una casa de $300K es el clásico error de 'ahorrar centavos para perder pesos' cuando surge un gravamen antiguo 3 años después.

Los impuestos gubernamentales de registro y transferencia varían drásticamente según el estado. Nueva York cobra un impuesto de registro de hipoteca de ~1.8% además del impuesto de transferencia. Pensilvania y Maryland tienen impuestos de transferencia de ~1% que se dividen entre comprador y vendedor. California, Alaska y un puñado de otros estados no tienen impuestos de transferencia a nivel estatal. Consulte el sitio web del registrador de su condado para ver el cronograma actual antes de asumir el valor por defecto.

Los rubros de depósito en garantía prepagados (escrow) no son realmente cargos, sino facturas futuras pagadas por adelantado. Los prestamistas suelen recaudar 2 meses de impuestos sobre la propiedad, 12 meses de seguro de vivienda e intereses diarios (per-diem) desde el día del cierre hasta el final del mes. Estos fondos van a su cuenta de depósito en garantía, no al bolsillo del prestamista, pero aun así impactan su efectivo para el cierre.

Los costos de cierre y el efectivo para el cierre (cash to close) son cifras diferentes, y confundirlas es uno de los errores más comunes de los compradores. Los costos de cierre son solo los cargos y prepagos: típicamente entre el 2% y el 5% del precio. El efectivo para el cierre es todo lo que usted transfiere a la compañía de títulos el día del cierre: pago inicial + costos de cierre − créditos del vendedor − depósito de garantía (earnest money) que ya está en custodia.

En una casa de $400K con un 20% de enganche ($80K) y $12K de costos de cierre, su efectivo para el cierre es de $92K, no $12K. Si negoció un crédito del vendedor de $5K y entregó $4K de depósito de garantía hace 30 días, su transferencia es de $92K − $5K − $4K = $83K. Siempre trabaje partiendo del balance final de la Divulgación de Cierre (Closing Disclosure), no del subtotal de los costos de cierre, cuando confirme el monto de la transferencia con su banco.

Negocie créditos del vendedor. En un mercado equilibrado o de compradores, pedir una concesión del vendedor del 2% al 3% para los costos de cierre es estándar. El vendedor lo paga de sus ganancias; usted aporta menos efectivo. Los préstamos convencionales limitan las concesiones al 3% (con enganche ≤10%) o al 6% (con enganche >10%); el FHA las limita al 6%; el VA las limita al 4% en la mayoría de los cargos.

Compare compañías de títulos. La ley federal permite que el comprador elija la compañía de títulos en la mayoría de los estados, y las tarifas varían entre un 20% y un 40% entre proveedores. El seguro de título está regulado estado por estado, pero los cargos por liquidación y búsqueda de títulos no lo están. Solicite 2 o 3 cotizaciones; el ahorro en una sola transacción a menudo paga las llamadas telefónicas con creces.

Créditos del prestamista a cambio de una tasa ligeramente más alta. Aceptar una tasa que sea entre 0.125% y 0.25% más alta puede otorgarle un crédito del 0.5% al 1% del monto del préstamo para los costos de cierre. Vale la pena si planea refinanciar o vender dentro de 5 años. Es un mal cálculo si mantendrá el préstamo por más de 15 años: la tasa más alta eventualmente superará el ahorro inicial.

Considere una compra de $400,000 en un estado con impuestos medios (Ohio, Texas, Carolina del Norte), con un 20% de enganche ($80,000) y un préstamo de $320,000 al 7.0%. Por parte del prestamista: 1% de originación ($3,200), avalúo ($650), reporte de crédito ($75), interés prepagado por los días restantes al cerrar el día 15 del mes (aprox. $930). Subtotal del prestamista: ~$4,855.

Título y depósito en garantía: póliza del prestamista al 0.4% del préstamo ($1,280), póliza del propietario al 0.5% del precio ($2,000), cargo por liquidación ($550), agrimensura ($400), registro ($120). Subtotal de título: ~$4,350.

Gobierno: impuesto de transferencia de escritura ~0.2% del precio ($800). Depósitos prepagados: 2 meses de impuesto sobre la propiedad al 1.1% anual ($733), 12 meses de seguro de vivienda ($1,400). Subtotal de depósitos: ~$2,133.

Costos de cierre totales: aproximadamente $12,138, cerca del 3.0% del precio de compra, una cifra típica. El efectivo para el cierre es $80,000 de enganche + $12,138 = $92,138 transferidos a la compañía de títulos el día del cierre. Si negocia un crédito del vendedor del 2% ($8,000), la transferencia baja a $84,138.