Sachwertverfahren Autohaus

Ein Autohaus ist eine Spezialimmobilie. Die baulichen Anlagen werden nach einem Imageprogramm des Herstellers errichtet, das Standortlayout wird durch Ausstellungsfronten und Serviceabläufe diktiert, und die Gebäude sind ohne erhebliche Umbaukosten selten mit einer anderen Nutzung austauschbar. Diese Kombination macht den Vergleichswertansatz schwierig — Verkäufe von Autohäusern zwischen fremden Dritten sind selten, und viele Transaktionen bündeln die Immobilie mit Blue-Sky, Franchiserechten, Teileinventar und Firmenwert, die herausgerechnet werden müssen, bevor der Preis etwas über die Immobilie aussagt.

Das Sachwertverfahren umgeht dieses Problem. Es stellt eine Frage, die anhand veröffentlichter Kostendaten und einer Ortsbesichtigung beantwortet werden kann: Was würde es heute kosten, diese Anlagen zu bauen, wie viel Wert haben sie durch Alter, schlechtes Design und äußere Marktkräfte verloren, und was ist das Grundstück allein wert? Bei neueren Autohäusern liegt das Ergebnis meist nahe am Marktwert, da ein kürzlich gebauter Betrieb noch keine nennenswerten Abschreibungen angesammelt hat und der Anreiz für den Entwickler noch real ist. Bei älteren Betrieben trägt die Abschätzung der Abschreibung die Hauptlast der Analyse, weshalb dieser Rechner jede Komponente separat abschreibt.

Der RCN (Replacement Cost New) sind die Kosten für den Bau eines Gebäudes mit gleichwertigem Nutzen unter Verwendung aktueller Materialien und Standards. Es handelt sich nicht um Reproduktionskosten — Sie bauen keinen Showroom von 1978 mit Details von 1978 nach, sondern bewerten das moderne Äquivalent. Jede Komponente erhält ihre eigenen Stückkosten, da Autohausflächen extrem unterschiedlich sind: Ein Showroom mit Glasfront, polierten Böden, hohen Decken und einer markengebundenen Fassade kann zwei- bis dreimal so viel kosten wie die gleiche Quadratmeterzahl eines Ersatzteillagers, und eine Lackierkabine ist eine Anlage, die als Pauschalbetrag statt als Fläche bewertet wird.

Gehen Sie systematisch vor. Bewerten Sie den Showroom, die Verkaufs- und Geschäftsräume sowie die Kundenlounge zu ihren jeweiligen Kosten für fertiggestellte Flächen. Bewerten Sie die Werkstatt zu Werkstattkosten pro Quadratfuß und notieren Sie die Anzahl der Bays. Bewerten Sie Teile und Lager zu Lagerhauskosten, einschließlich Mezzanine-Flächen, falls diese funktional nutzbar sind. Fügen Sie die Lackiererei und die Lackierkabine nur hinzu, wenn der Betrieb Unfallreparaturen durchführt. Bewerten Sie die Waschanlage oder den Detail-Bereich separat, da die technische Ausstattung die Kosten pro Quadratfuß über die einer gewöhnlichen Werkstatt hebt. Ein Parkhaus wird pro Stellplatz eingegeben, da der Deckbau pro Stellplatz geschätzt wird.

Sobald die Baukosten (Hard Costs) feststehen, wenden Sie den lokalen Kostenmultiplikator für Ihren Markt an und addieren dann die Baunebenkosten (Soft Costs) — Architektur und Engineering, Genehmigungen, Finanzierung während der Bauzeit und Rechtliches — typischerweise zehn bis fünfzehn Prozent der Baukosten. Fügen Sie schließlich den entrepreneurial incentive (Unternehmergewinn) hinzu, also den Gewinn, den ein Entwickler für die Durchführung des Projekts verlangen würde. Zehn Prozent sind ein üblicher Ausgangspunkt, aber in einem Markt, in dem Autohäuser nicht spekulativ gebaut werden, ist dieser Anreiz geringer und sollte reduziert werden.

Die physische Alterswertminderung erfolgt hier nach der Alters-Lebensdauer-Methode: effektives Alter geteilt durch die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer. Das effektive Alter ist nicht das kalendarische Alter — eine Werkstatt, die neu gedeckt, neu beleuchtet und neu ausgestattet wurde, hat ein effektives Alter, das weit unter ihrem tatsächlichen Alter liegt, während eine vernachlässigte Immobilie älter sein kann, als es die Urkunde vermuten lässt. Die wirtschaftliche Lebensdauer variiert je nach Komponente: Die Hauptstrukturen aus Mauerwerk und Stahl können vierzig bis fünfzig Jahre betragen, technikintensive Artikel wie Waschanlagen und Lackierkabinen zwanzig bis dreißig, und Außenanlagen wie Asphaltpflasterung und Lichtmasten fünfzehn bis fünfundzwanzig Jahre. Die separate Abschreibung jeder Zeile verhindert, dass ein neuer Showroom das Alter der alten Werkstatt erbt.

Funktionale Wertminderung ist der Wertverlust innerhalb der Immobilie. Bei Autohäusern sind die wiederkehrenden Punkte eine Werkstatt mit zu wenigen Bays, um die Servicekapazität des Betriebs zu stützen, Deckenhöhen, die keine modernen Hebebühnen zulassen, eine unzureichende Teile-Mezzanine, ein Showroom, der nicht mehr dem aktuellen Imageprogramm entspricht, und eine Geländeerschließung, die den Serviceverkehr durch den Kundenausstellungsbereich zwingt. Wenn der Mangel behebbar (curable) ist, geben Sie die Heilungskosten als Dollarbetrag ein. Wenn er nicht behebbar (incurable) ist, geben Sie ihn als Prozentsatz der abgeschriebenen Kosten an.

Wirtschaftliche Wertminderung (external obsolescence) kommt von außerhalb der Grundstücksgrenze: ein Franchise, das Marktanteile verloren hat, eine Autobahnverlegung, die die Verkehrsströme nahm, für die der Standort gebaut wurde, eine Abwanderung der Händlermeile zu einem anderen Autobahnkreuz oder ein allgemeines Überangebot an Autohausflächen im Einzugsgebiet. Sie wird meist als Prozentsatz geschätzt, gestützt durch die Kapitalisierung von Mietverlusten oder durch Vergleichspaare, falls vorhanden. Beide Wertminderungskategorien werden in diesem Rechner nach der physischen Abschreibung angewendet, was der Standard-Bewertungssequenz entspricht.

Das Land wird so bewertet, als wäre es unbebaut und stünde für seine beste und effizienteste Nutzung zur Verfügung, was für ein Autohausgelände meist Gewerbeland mit erheblicher Frontlänge bedeutet. Geben Sie das Grundstück nach Acre oder Quadratfuß mit einem entsprechenden Einheitswert ein. Wenn der Betrieb auf mehr Land steht, als die Anlagen erfordern — eine Reservefläche für künftige Erweiterungen oder überschüssige Lagerfläche —, führen Sie dies separat als überschüssiges Land (excess land) auf, da es zum Wert beiträgt, aber nicht in den Satz pro Acre einfließen sollte, der den operativen Standort stützt.

Der indizierte Wert ist der gesamte RCN abzüglich der physischen Abschreibung, abzüglich der funktionalen und wirtschaftlichen Wertminderung, zuzüglich des Grundstücks und etwaigen überschüssigen Landes. Bevor Sie sich darauf verlassen, prüfen Sie die vom Rechner gemeldeten Kennzahlen. Die Gesamtabschreibung als Anteil am RCN sollte mit dem von Ihnen beobachteten Alter und Zustand übereinstimmen — ein achtzehn Jahre alter Betrieb mit acht Prozent Abschreibung ist nicht glaubwürdig. Der Wert pro Service-Bay und der Wert pro Ausstellungsfläche sollten im Bereich anderer Autohäuser in der Region liegen. Der Grundstücksanteil am Gesamtwert liegt bei einem Vorstadtbetrieb in der Regel bei 25 bis 45 Prozent, auf innerstädtischen Grundstücken höher, wo der Boden den Hauptteil des Wertes ausmacht.

Betrachten Sie das Sachwertverfahren schließlich als eine von drei Indikationen. Wenn ein Autohaus im Rahmen eines langfristigen Net-Lease-Vertrags an einen Franchise-Betreiber vermietet ist, hat das Ertragswertverfahren meist mehr Gewicht; und wenn echte Verkäufe von Autohäusern am Markt existieren, verdient das Vergleichswertverfahren Gehör. Das Sachwertverfahren ist am stärksten bei neueren, eigengenutzten, zweckgebundenen Betrieben — und es ist unverzichtbar für steuerliche Bewertungen, Versicherungswerte und jede Situation, in der die Anlagen getrennt vom darin betriebenen Geschäft bewertet werden müssen.