Parkhaus Sachwertverfahren

Ein Parkhaus ist eine Spezialimmobilie. Das Bauwerk existiert für einen einzigen Zweck: Fertigteil- oder Ortbetondecks in strukturellen Rastern, Rampen und geneigte Böden für den Verkehr, Treppen- und Aufzugstürme sowie — bei geschlossenen oder unterirdischen Anlagen — Belüftung, Sprinkler und Entwässerung, die gewöhnliche Gebäude nicht benötigen. Eine Umnutzung ist selten wirtschaftlich, und der Ertragsstrom ist als Nachweis häufig unzuverlässig: Viele Garagen werden gebaut, um ein benachbartes Büro, Krankenhaus oder Stadion zu bedienen, werden von einer Kommune oder einem Arbeitgeber preislich reguliert oder sind in eine größere Transaktion eingebunden, bei der kein sauberer Verkaufspreis den Parkwert isoliert.

Das Sachwertverfahren umgeht dieses Problem, indem es eine Frage stellt, die anhand veröffentlichter Kostendaten und Besichtigungen beantwortet werden kann: Was würde es heute kosten, dieses Bauwerk zu errichten, wie viel Wert hat es durch Alter, Design und äußere Marktkräfte verloren, und was ist das Grundstück allein wert? Bei neueren Bauwerken liegt die Antwort meist nahe am Marktwert. Bei älteren Objekten trägt die Abschätzung der Abschreibung den Großteil der analytischen Last — weshalb dieser Rechner jede Komponente separat abschreibt, anstatt ein pauschales Alter auf das gesamte Parkhaus anzuwenden.

Der RCN sind die Kosten für den Bau einer Anlage mit gleichwertigem Nutzen unter Verwendung aktueller Materialien, Codes und Standards. Jede Komponente erhält ihre eigenen Einheitskosten, da die Garagenelemente ungleich sind: Das Deck wird pro Stellplatz bepreist, da Kostendaten für Parkplätze pro Stellplatz veröffentlicht werden und die Stellplatzgeometrie — typischerweise 300 bis 350 SF pro Stellplatz einschließlich Rampen und Gassen — die Quadratmeterzahl stärker beeinflusst als die Kosten. Tiefgaragenebenen liegen aufgrund von Erdaushub, Abdichtung und struktureller Last preislich weit über oberirdischen Decks pro Stellplatz. Türme, Rampen, Fassadenverkleidungen und Erdgeschossflächen werden pro SF berechnet, Aufzüge pro Kabine und die Systeme als Pauschalbeträge.

Gehen Sie die Immobilie systematisch durch. Bepreisen Sie das strukturierte Deck pro Stellplatz und Tiefgaragenebenen pro Stellplatz zu deren höherem Satz. Fügen Sie Rampen und geneigte Böden, Treppen- und Aufzugstürme, Aufzüge sowie Fassaden- oder architektonische Verkleidungen hinzu, sofern das Design dies vorsieht. Dann die Systeme: Belüftung für geschlossene oder unterirdische Garagen, Brandschutzsprinkler, Beleuchtung und Elektrik sowie Parkgebührenabrechnungs- und Zufahrtskontrollsysteme. Berücksichtigen Sie Büro- oder Ladenflächen im Erdgeschoss, falls das Bauwerk diese umschließt. Schließlich das Gelände: etwaige Parkplätze im Freien, Markierung und Beschilderung, Landschaftsbau und befestigte Flächen sowie Regenwasserbewirtschaftung und Entwässerung, falls vorhanden.

Sobald die Hard Costs feststehen, wenden Sie den lokalen Kostenmultiplikator für Ihren Markt an und fügen dann die Soft Costs hinzu — Architektur und Statik, Genehmigungen, Geotechnik und Vermessung, Finanzierung während der Bauzeit und Rechtliches — typischerweise zehn bis vierzehn Prozent der Hard Costs bei Parkhausprojekten. Fügen Sie schließlich den unternehmerischen Gewinnanreiz (Entrepreneurial Incentive) hinzu, den ein Entwickler fordern würde. Bei Parkhäusern ist dieser oft gering, da die meisten gebaut werden, um einen spezifischen Bedarf zu decken, statt spekulativ; in einem Markt mit wenig Neubau sollte er reduziert oder entfernt werden.

Die physische Alterung nutzt die Alter-Lebensdauer-Methode: effektives Alter geteilt durch die gesamte wirtschaftliche Nutzungsdauer. Das effektive Alter spiegelt den Zustand wider, nicht das Datum der Urkunde — ein Parkhaus mit einer kürzlichen Betonsanierung, neuer Deckversiegelung und ausgetauschten Dehnungsfugen hat ein effektives Alter, das weit unter seinem kalendarischen Alter liegt. Die wirtschaftliche Lebensdauer variiert je nach Komponente: Tragwerk und Türme können vierzig bis fünfzig Jahre tragen, Sprinkler und Elektrik dreißig, Lüftung und Aufzüge fünfundzwanzig, Abrechnungssysteme zehn bis zwölf und Markierungen und Beschilderungen zehn Jahre. Die separate Abschreibung jeder Position verhindert, dass ein saniertes Deck das ursprüngliche Gussdatum erbt.

Funktionale Wertminderung ist der Wertverlust innerhalb der Immobilie. Bei Parkhäusern sind dies wiederkehrende Punkte wie Durchfahrtshöhen, die moderne SUVs und LKWs ausschließen, schmale Stellplätze und enge Wenderadien, Grundrisse mit zu wenigen Plätzen pro Ebene, um effizient zu sein, fehlende Leerrohre für E-Ladestationen und elektrische Kapazität, manuelle Abrechnungssysteme, wo der Markt Automatisierung erwartet, und eine Verkehrsführung, die sich zu Stoßzeiten staut. Wo der Mangel behebbar (curable) ist — Neumarkierung, Hinzufügen von E-Leerrohren — geben Sie die Heilungskosten als Dollarbetrag ein. Wo er unbehebbar (incurable) ist, drücken Sie ihn als Prozentsatz der abgeschriebenen Kosten aus.

Externe Wertminderung kommt von außerhalb der Grundstücksgrenze: Verlust des Nachfrageerzeugers, für den das Parkhaus gebaut wurde, Verlagerungen durch Homeoffice, die den Pendlerparkbedarf senken, neues Konkurrenzangebot, Änderungen im Nahverkehr oder Preisregulierungen, die die Einnahmen unter das wirtschaftliche Niveau deckeln. Sie wird meist als Prozentsatz geschätzt, gestützt durch Belegungs- und Umsatzrückgänge, sofern Daten vorliegen. Beide Kategorien der Wertminderung werden in diesem Rechner nach der physischen Abschreibung angewendet, entsprechend der Standardabfolge in der Wertermittlung.

Das Grundstück wird so bewertet, als wäre es unbebaut und stünde für seine beste und höchste Nutzung zur Verfügung — häufig dieselbe Gewerbe- oder Mischnutzungszone, die den Bau des Parkhauses ermöglichte, weshalb Parkhausgrundstücke in Innenstädten im Verhältnis zum Gebäude hohe Bodenwerte aufweisen. Geben Sie das Grundstück nach Acre oder nach SF mit einem entsprechenden Einheitswert ein, und führen Sie überschüssiges Land separat als Excess Land auf.

Der indizierte Wert ist der RCN, abzüglich physischer Abschreibung, abzüglich funktionaler und externer Wertminderung, plus Grundstückswert und etwaiges Excess Land. Bevor Sie sich darauf verlassen, prüfen Sie die vom Rechner gemeldeten Kennzahlen. Der Wert pro Stellplatz sollte in der Nähe dessen liegen, was vergleichbare Parkhäuser in der Region für den Bau oder Verkauf kosten — das ist die Zahl, die Betreiber und Prüfgutachter zuerst nennen. Die Gesamtabschreibung als Anteil am RCN sollte mit dem beobachteten Alter, Zustand und der Sanierungshistorie übereinstimmen; ein zwanzig Jahre altes Bauwerk, das ohne größere Sanierung eine zehnprozentige Abschreibung aufweist, ist nicht glaubwürdig. Der Anteil des Grundstücks am Gesamtwert variiert stark: niedrig bei suburbanen Park-and-Ride-Plätzen, oft dominierend bei Innenstadtparzellen.

Behandeln Sie das Sachwertverfahren schließlich als eine von drei Indikationen. Wenn ein Parkhaus eine saubere, marktübliche Ertragshistorie hat, hat das Ertragswertverfahren meist mehr Gewicht, und wenn echte Parkhausverkäufe vorliegen, verdient der Vergleichswertansatz Gehör. Das Sachwertverfahren ist am stärksten bei neueren, zweckgebundenen Bauten — und es ist unverzichtbar für steuerliche Bewertungen, Versicherungswiederbeschaffungswerte und jede Situation, in der das Parkhaus getrennt von der Immobilie oder dem Betrieb, dem es dient, bewertet werden muss.