Industrielle Ertragsprognose

Der erste Schritt bei jeder Immobilienanalyse besteht darin, das Ertragspotenzial zu ermitteln. Wir beginnen mit den potenziellen Bruttoeinnahmen (Potential Gross Income, PGI), also der Gesamtmiete, die die Immobilie erwirtschaften würde, wenn sie das ganze Jahr über zu 100% belegt wäre. Bei einem Industriegebäude wird dies in der Regel als die vermietbare Quadratmeterzahl multipliziert mit der Jahresmiete pro Quadratmeter berechnet. Eine perfekte Belegung ist jedoch selten. Um ein realistischeres Bild zu erhalten, ziehen wir einen Abschlag für Leerstand und Mietausfall (Vacancy and Credit Loss) ab (Miete, die durch leerstehende Flächen oder zahlungsunfähige Mieter verloren geht). Dies ergibt die effektiven Bruttoeinnahmen (Effective Gross Income, EGI), einen wesentlich konservativeren und genaueren Ausgangspunkt für Ihre Analyse.

Bei Industrieimmobilien sind die meisten Mietverträge „Triple Net“ (NNN), was bedeutet, dass der Mieter für die Zahlung von Grundsteuern, Versicherungen und die Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen verantwortlich ist. Dies reduziert zwar die Ausgaben des Vermieters erheblich, beseitigt sie jedoch nicht vollständig. Eigentümer sind in der Regel weiterhin für Kosten verantwortlich, die nicht an die Mieter weitergegeben werden können, wie z. B. Hausverwaltungsgebühren (Property Management, in der Regel 2-4% des EGI), Rücklagen für Instandhaltungsmaßnahmen (wie Dach- oder Heizungserneuerung) und Vermittlungsprovisionen. Wenn man diese nicht umlegbaren Kosten vom EGI abzieht, erhält man die endgültige, alles entscheidende Kennzahl: das Netto-Betriebsergebnis (Net Operating Income, NOI).

Gehen wir ein praxisnahes Szenario durch. Stellen Sie sich vor, Sie analysieren eine 100,000 square foot große Lagerhalle. Basierend auf Vergleichsobjekten in der Gegend ermitteln Sie eine Marktmiete von $14.00 per square foot (PSF) auf NNN-Basis. Die Multiplikation dieser Werte ergibt potenzielle Bruttoeinnahmen (PGI) von $1,400,000 pro Jahr. Vorsichtshalber setzen Sie einen Faktor von 5% für Leerstand und Mietausfall an, was $70,000 entspricht. Wenn Sie dies vom PGI abziehen, verbleiben effektive Bruttoeinnahmen (EGI) von $1,330,000.

Nun berücksichtigen wir die Kosten des Vermieters. Wir beauftragen eine professionelle Hausverwaltung für eine Gebühr von 3% des EGI, was $39,900 entspricht ($1,330,000 x 0.03). Eine umsichtige Bewirtschaftung erfordert auch die Bildung von Rücklagen für künftige Investitionsausgaben. Eine gängige Faustregel für Industrieimmobilien ist ein Budget zwischen $0.15 und $0.25 PSF pro Jahr. Wir verwenden $0.20 PSF, was unsere Rücklagen um $20,000 erhöht. Die gesamten nicht umlegbaren Ausgaben belaufen sich auf $59,900 ($39,900 + $20,000). Abzüglich dieser Kosten von unserem EGI ergibt sich ein endgültiges Netto-Betriebsergebnis (NOI) von $1,270,100.

Der Kapitalisierungssatz (Cap Rate) ist eine marktgetriebene Kennzahl, die das Einkommen einer Immobilie in einen Wert übersetzt. Die Formel ist einfach: Immobilienwert = Netto-Betriebsergebnis / Cap Rate. Die Cap Rate spiegelt die ungehebelte jährliche Rendite wider, die ein Investor für diesen spezifischen Immobilientyp, in diesem spezifischen Markt und zu diesem spezifischen Zeitpunkt erwarten würde. Eine niedrigere Cap Rate steht für ein geringeres wahrgenommenes Risiko und/oder höhere Wachstumsaussichten, was zu einer höheren Bewertung führt. Umgekehrt deutet eine höhere Cap Rate auf ein größeres Risiko oder geringeres Wachstum hin, was zu einer niedrigeren Bewertung bei gleichem NOI führt.

Anhand unseres Beispiel-NOI von $1,270,100 können wir sehen, wie der Wert basierend auf der aktuellen Cap Rate schwankt. Wenn es sich bei der Lagerhalle um eine moderne Anlage in einem erstklassigen Logistikzentrum wie Südkalifornien handelt, könnte die marktübliche Cap Rate bei 5.25% liegen. Dies würde einem Immobilienwert von ungefähr $24,192,380 ($1,270,100 / 0.0525) entsprechen. Wäre dasselbe Gebäude jedoch in einem kleineren, sekundären Markt angesiedelt, in dem die institutionelle Nachfrage geringer ist, könnte die Cap Rate bei 6.5% liegen. In diesem Fall läge der Wert bei $19,540,000 ($1,270,100 / 0.065). Dies zeigt, warum die Auswahl einer genauen, marktgestützten Cap Rate entscheidend ist.

Sofern Sie nicht bar bezahlen, benötigen Sie einen Kredit, und Kreditgeber haben ihre eigenen kritischen Kennzahlen zur Risikobewertung. Die wichtigste davon ist der Schuldendienstdeckungsgrad (Debt Service Coverage Ratio, DSCR). Berechnet als NOI / Gesamter jährlicher Schuldendienst, gibt dieses Verhältnis dem Kreditgeber an, wie oft das Nettoeinkommen der Immobilie die jährlichen Hypothekenzahlungen decken kann. Die meisten Banken und gewerblichen Kreditgeber verlangen einen Mindest-DSCR von 1.25x. Dies stellt sicher, dass nach Zahlung der Hypothek ein Cashflow-Puffer von 25% besteht, der den Kreditgeber im Falle unerwarteter Leerstände oder Ausgaben schützt.

Wenden wir dies auf unser Beispiel an. Bei einem NOI von $1,270,100 würde ein DSCR von 1.25x einen maximalen jährlichen Schuldendienst von $1,016,080 ($1,270,100 / 1.25) zulassen. Wenn die Zahlungen für Ihr geplantes Darlehen höher sind, müssen Sie mehr Eigenkapital einbringen, um die Darlehenssumme zu senken. Beträgt der jährliche Schuldendienst beispielsweise $975,000, läge Ihr DSCR bei gesunden 1.30x. Ihr jährlicher Cashflow vor Steuern (oder die Eigenkapitalrendite/Cash-on-Cash Return) wäre der NOI abzüglich des Schuldendienstes, was in diesem Fall $295,100 ($1,270,100 - $975,000) entspricht.