Hotel-Sachwertverfahren

Ein Hotel ist eine Spezialimmobilie. Die baulichen Anlagen sind auf die kurzzeitige Beherbergung ausgerichtet: Gästezimmermodule entlang von Fluren, auf die Belegung dimensionierte Brandschutz- und Rettungswegsysteme, Großküchen und Wäschereien, die auf die Key-Anzahl abgestimmt sind, und öffentliche Flächen, die für Gäste statt für Mieter programmiert wurden. Nur sehr wenig von diesem Grundriss lässt sich ohne massive Umbaukosten auf eine andere Nutzung übertragen, und Transaktionen unter fremden Dritten isolieren selten die Immobilie – Hotelverkäufe bündeln den Betrieb, die Franchise-Zugehörigkeit, Managementverträge und den Firmenwert (Going-Concern-Value), die herausgerechnet werden müssen, bevor ein Preis etwas über die Immobilie aussagt.

Das Sachwertverfahren umgeht dieses Problem, indem es eine Frage stellt, die durch veröffentlichte Kostendaten und Besichtigung beantwortbar ist: Was würde es heute kosten, diese baulichen Anlagen zu errichten, wie viel Wert haben sie durch Alter, Design und äußere Marktkräfte verloren, und was ist der Grund und Boden für sich allein wert? Bei neueren Hotels liegt die Antwort meist nahe am Marktwert. Bei älteren Objekten trägt die Schätzung der Abschreibung die Hauptlast der Analyse – weshalb dieser Rechner jede Komponente separat abschreibt, anstatt ein pauschales Alter auf das gesamte Objekt anzuwenden.

Der RCN sind die Kosten für die Errichtung baulicher Anlagen mit gleichwertigem Nutzen unter Verwendung aktueller Materialien, Vorschriften und Standards. Jede Komponente erhält ihre eigenen Einheitskosten, da Hotelflächen ungleichmäßig sind: Gästezimmer werden pro Key bepreist, da Kostendaten für das Beherbergungsgewerbe pro Key veröffentlicht werden und der Zimmermix die Quadratmeterzahl stärker beeinflusst als die Kosten; Lobby, Restaurant, Küche, Ballsaal und Fitnesscenter liegen preislich weit über gewöhnlichen Ausbauflächen pro Quadratmeter; und Positionen wie der Pool, das FF&E-Paket und die Beschilderung werden als Pauschalbeträge bepreist, da sie nicht mit der Geschossfläche skalieren.

Arbeiten Sie sich systematisch durch das Objekt. Bepreisen Sie die Gästezimmer pro Key mit dem tatsächlich vorhandenen Zimmermix und einen Suiten-Flügel pro Key, falls vorhanden. Fügen Sie Lobby und Rezeption, Gastronomieflächen mit Großküche, Ballsaal und Tagungsräume, Fitnesscenter, Pool und Spa, Verwaltung und Back-of-House, Wäscherei und die Zentrale Gebäudetechnik hinzu. Dann das Gelände: Außenparkplätze und Zufahrten oder ein Parkhaus zum Preis pro Stellplatz, die Porte-cochère oder der überdachte Eingang, Landschafts- und Außenanlagen, das FF&E-Paket und die Beschilderung.

Sobald die harten Kosten feststehen, wenden Sie den lokalen Kostenmultiplikator für Ihren Markt an und addieren dann die Baunebenkosten – Architektur und Innendesign, Genehmigungen und Erschließungsbeiträge, Marken- und Franchise-Designanforderungen, Finanzierung während der Bauphase sowie Rechtsberatung – bei Beherbergungsobjekten typischerweise zwölf bis sechzehn Prozent der harten Kosten. Fügen Sie schließlich den Unternehmergewinn hinzu. Bei Hotels ist dieser oft gering, da nur wenige Hotels spekulativ gebaut werden; in einem Markt mit wenig Neubau sollte er reduziert oder gestrichen werden.

Die physische Alterswertminderung nutzt die Alter-Wertminderungs-Methode: effektives Alter geteilt durch die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer. Das effektive Alter spiegelt den Zustand wider, nicht das Datum der Urkunde – ein Hotel, das kürzlich einen PIP mit neuen Gästezimmer-Oberflächen, Kastenmöbeln und Bädern abgeschlossen hat, weist ein effektives Alter weit unter seinem Kalenderalter auf. Die wirtschaftliche Lebensdauer variiert je nach Komponente: Der Gebäudekörper und das Parkhaus können vierzig bis fünfzig Jahre betragen, die Zentrale Gebäudetechnik und die Wäscherei fünfunddreißig, der Pool zwanzig bis fünfundzwanzig, FF&E sieben bis zehn und Außenanlagen wie Pflasterungen fünfzehn bis zwanzig. Die getrennte Abschreibung jeder Position verhindert, dass ein renovierter Zimmertrakt das Alter des ursprünglichen Gebäudes erbt.

Funktionale Veralterung ist ein Wertverlust innerhalb der Immobilie. Bei Hotels sind wiederkehrende Punkte das Zimmerprogramm (Zimmergrößen, die aktuelle Markenstandards nicht akzeptieren würden), Flure und Systeme, die den PIP nicht erfüllen, Parkplatzkapazitäten unter dem Standardverhältnis pro Key, ein zur Nachfrage unpassender Tagungsflächen-Mix und Grundrisse, die den Personalaufwand erhöhen. Wenn der Mangel behebbar ist – etwa durch eine Zimmerumgestaltung oder ein System-Upgrade –, geben Sie die Heilungskosten als Dollarbetrag ein. Wenn er unbehebbar ist, drücken Sie ihn als Prozentsatz der abgeschriebenen Kosten aus.

Wirtschaftliche Veralterung kommt von außerhalb der Grundstücksgrenze: neues Wettbewerbsangebot im Teilmarkt, Verlust eines Nachfragegenerators wie eines Firmen-Campus oder eines Kongresszentrums, Änderungen der Autobahn- oder Flughafenanbindung, die Reisemuster verschoben haben, oder steigende Betriebskosten, die von den Zimmerraten des Marktes nicht aufgefangen werden können. Sie wird meist als Prozentsatz geschätzt, gestützt durch Einkommensverluste auf der operativen Seite, sofern Daten vorliegen. Beide Veralterungskategorien werden in diesem Rechner nach der physischen Abschreibung angewendet, was der Standardsequenz in der Bewertung entspricht.

Grund und Boden werden so bewertet, als wären sie unbebaut und stünden für ihre höchste und beste Nutzung zur Verfügung – typischerweise Gewerbe- oder Hotelgrundstücke mit guter Sichtbarkeit und Erreichbarkeit in der Nähe der Nachfragegeneratoren des Objekts. Geben Sie das Grundstück nach Acre oder Quadratfuß mit dem entsprechenden Einheitswert ein, und führen Sie überschüssige Flächen separat als Excess Land auf, da diese zwar zum Wert beitragen, aber nicht in den Pro-Acre-Satz für das operativ genutzte Grundstück eingerechnet werden sollten.

Der indizierte Wert ergibt sich aus dem RCN, abzüglich physischer Abschreibung, abzüglich funktionaler und wirtschaftlicher Veralterung, zuzüglich Grundwert und etwaigem Excess Land. Bevor Sie sich darauf verlassen, prüfen Sie die Kennzahlen des Rechners. Der Wert pro Key sollte in der Nähe dessen liegen, was vergleichbare Hotels in der Region auf reiner Immobilienbasis kosten oder wofür sie verkauft werden – das ist die Zahl, die Betreiber und Gutachter zuerst nennen. Die Gesamtabschreibung als Anteil am RCN sollte mit dem beobachteten Alter, Zustand und PIP-Status konsistent sein; ein fünfzehn Jahre altes Hotel mit zehn Prozent Abschreibung ist nicht glaubwürdig. Der Bodenanteil am Gesamtwert liegt bei einem Vorstadthotel typischerweise bei fünfzehn bis dreißig Prozent, bei Stadt- und Resorthotels höher.

Betrachten Sie das Sachwertverfahren schließlich als eine von drei Indikationen. Hotels werden nach Ertrag gekauft, daher trägt das Ertragswertverfahren bei einem Betriebsobjekt meist das größte Gewicht, und dort, wo saubere reine Immobilienverkäufe vorliegen, verdient das Vergleichswertverfahren Gehör. Das Sachwertverfahren ist am stärksten bei neueren, zweckgebundenen Hotels – und es ist unverzichtbar für steuerliche Bewertungen, Versicherungswiederbeschaffungswerte und jede Situation, in der die Immobilie getrennt von dem darin betriebenen Beherbergungsgeschäft bewertet werden muss.