Mixed-Use-Proforma: Hotel mit Einzelhandel

Hotels sind Betriebsunternehmen, die als Immobilien getarnt sind. Ihr NOI ist volatil, da RevPAR (ADR × occupancy) sich mit dem Zyklus, dem Markt und der Managementqualität ändert. Kreditgeber bevorzugen daher höhere Cap Rates und niedrigere LTVs für Hoteleinnahmen – typischerweise 8,0–10,0 % Caps und 55–65 % LTV im Jahr 2026. Einzelhandelseinnahmen hingegen verhalten sich wie klassische Immobilieneinnahmen: vertraglich vereinbarte Mieten aus mehrjährigen Mietverträgen. Sie unterstützen eine engere Cap Rate (6,5–7,5 %) und mehr Fremdkapital.

Die komponentenweise Kombination ermöglicht es Ihnen, die höhere Risikoprämie des Hotels dort zu belassen, wo sie hingehört, und den Einzelhandel nicht zu benachteiligen. Der kombinierte Wert ist deutlich höher, als wenn Sie den gesamten NOI zu einem hoteltypischen Satz kapitalisieren würden.

Hotelinvestoren und Makler verwenden ihn für Select-Service- und Lifestyle-Hotels, bei denen 1.500–10.000 SF Einzelhandels- oder F&B-Flächen im Erdgeschoss einen eigenen Mietvertrag haben (nicht vom Hotel betrieben). Er ist auch nützlich für die adaptive Umnutzung – die Umwandlung historischer CBD-Bürotürme in Hotels mit beibehaltenem Einzelhandel im Erdgeschoss – und für die Bewertung von Hotels in Flughafennähe und Kongresszentren.

Er ist nicht das richtige Werkzeug, wenn es sich beim „Einzelhandel“ tatsächlich um vom Hotel betriebene F&B-Angebote oder eine Dachbar handelt. Diese Einnahmen gehören in die F&B & Other-Eingabe des Hotels in die Hotelkomponente, nicht als separater Einzelhandelsmieter.

Ein urbanes Select-Service-Hotel mit 90 Zimmern (165 $ ADR, 68 % Belegung, 3.200 $/Zimmer für F&B und sonstige Nebeneinnahmen) generiert ungefähr 3,69 Mio. $ Zimmerumsatz plus 288.000 $ Nebeneinnahmen. Nach Standard-Select-Service-Betriebskosten (OpEx) von 935.000 $ beträgt der NOI etwa 1,20 Mio. $. Bei einer Hotel-Cap von 9 % beträgt der Hotelwert 13,3 Mio. $.

Die 4.000 SF große Einzelhandelsfläche im Erdgeschoss wird für 40 $ PSF Basismiete mit 10 $ CAM vermietet, zu 100 % vermietet: ungefähr 200.000 $ EGI, 34.000 $ OpEx, 166.000 $ NOI. Bei einer Einzelhandels-Cap von 7 % ist der Einzelhandel 2,37 Mio. $ wert. Der kombinierte Wert beträgt 15,7 Mio. $, die gemischte Cap 8,7 %. Bei einem LTV von 60 % beträgt der Kredit 9,4 Mio. $, der Schuldendienst etwa 800.000 $ bei 7 %/25, DSCR 1,71× – komfortabel bankfähig.

Der größte Fehler besteht darin, die F&B-Einnahmen des Hotels in die Einzelhandelskomponente einfließen zu lassen. Immobilienkreditgeber werden die Einnahmen eines vom Hotel betriebenen Cafés nicht zu einem Einzelhandels-Cap-Satz kapitalisieren; sie gehören in die Nebenlinie des Hotels und erhalten den Hotel-Cap-Satz.

Ein zweiter Fehler ist die Verwendung historischer (Spitzenzyklus-)ADR und -Belegungsraten. Prognostizieren Sie eine STABILISIERTE ADR und Belegungsrate, die den aktuellen rollierenden 12 Monaten der Vergleichsgruppe entsprechen, nicht den rollierenden 3 Monaten. Kreditgeber werden Ihre Annahmen herunterschrauben, wenn Sie dies nicht tun.

Drittens, achten Sie auf die OpEx-Quoten von Hotels. Select-Service-Hotels weisen typischerweise eine Kostenquote von 60–70 % auf; Full-Service-Hotels liegen bei 70–80 %. Wenn Ihre OpEx eine Quote von 50 % implizieren, fehlen Ihnen Gehaltskosten, Franchisegebühren oder Versicherungen – häufige Auslassungen bei Schuldnerprognosen.