Proforma: Hotel + Einzelhandel + Wohnungen

Gemischt genutzte Immobilien mit drei Komponenten sind die fehleranfälligsten Pro-forma-Berechnungen in der Gewerbeimmobilienbranche. Jede Nutzung basiert auf unterschiedlichen Fundamentaldaten und erfordert eine eigene Kapitalisierungsrate. Im Jahr 2026 liegen die Kapitalisierungsraten für Apartments in den meisten US-amerikanischen Großstädten bei 4,75–6,0 %, für Einzelhandel im Erdgeschoss bei 6,5–7,5 % und für Hotels bei 8,0–10,0 %. Eine ordnungsgemäße Kombination ergibt typischerweise eine gemischte Kapitalisierungsrate von 6,5–7,5 % – diese Zahl sollte jedoch niemals direkt zugrunde gelegt werden. Immer jede Komponente einzeln kapitalisieren und dann addieren.

Das Modell trennt die drei Komponenten bewusst, damit Sie jede einzelne untersuchen können. Wenn ein Partner oder Kreditgeber Ihre Apartment-Kapitalisierungsrate um 25 Basispunkte anfechtet, können Sie die monetären Auswirkungen sofort erkennen, ohne die gesamte Pro-forma-Berechnung wiederholen zu müssen.

Entwickler verwenden ihn bei der Kalkulation des Landerwerbs für vertikale Mischnutzungstürme (typischerweise 200.000–700.000 SF gesamt), bei denen das Programm feststeht, die Finanzierung aber noch nicht gesichert ist. Akquisitionsteams verwenden ihn zur Bewertung stabilisierter Vermögenswerte – Markentürme, die an Luxushotels angeschlossen sind, sind das kanonische Beispiel.

Kreditgeber verwenden ihn, um Pro-forma-Berechnungen von Kreditnehmern zu validieren, insbesondere die Kapitalisierungsratenstruktur und die DSCR-Dimensionierung. Makler verwenden ihn für Wertgutachten, bei denen eine vollständige ARGUS-Enterprise-Berechnung übertrieben wäre, aber eine einfache, schnelle und ungenaue Kapitalisierung den Wert unterschätzen würde.

Betrachten Sie einen Wohnturm mit 350 Markeneinheiten über einem Lifestyle-Hotel mit 200 Zimmern über 12.000 SF Einzelhandelsfläche im Erdgeschoss. Apartments mit einem Durchschnitt von 4.500 $/Monat bei 5 % Leerstand generieren ungefähr 18,0 Mio. $ EGI, 5,4 Mio. $ OpEx und 12,6 Mio. $ NOI. Bei einer Apartment-Kapitalisierung von 5,0 % beträgt der Wert der Apartments 252 Mio. $.

Das Hotel erzielt einen durchschnittlichen Tagespreis (ADR) von 325 $ bei 70 % Belegung mit 8.000 $/Schlüssel in F&B und Nebeneinnahmen: etwa 17,0 Mio. $ Zimmer plus 1,6 Mio. $ Nebeneinnahmen, 11,5 Mio. $ OpEx, 7,1 Mio. $ NOI. Bei einer Hotel-Kapitalisierung von 7,5 % beträgt der Hotelwert 94 Mio. $.

Einzelhandel bei 50 $/SF mit 12 $ CAM-Erstattung und 96 % Belegung: ungefähr 716.000 $ EGI, 129.000 $ OpEx, 587.000 $ NOI. Bei einer Einzelhandels-Kapitalisierung von 6,75 % ist der Einzelhandel 8,7 Mio. $ wert.

Der Gesamtbetrag beläuft sich auf 355 Mio. $ mit einer gemischten Kapitalisierungsrate von etwa 5,7 %. Bei 60 % Beleihungsauslauf (LTV) beträgt das Darlehen 213 Mio. $; bei 6,5 %/30 beträgt der jährliche Schuldendienst ungefähr 16,2 Mio. $ und der DSCR beträgt 1,25× – genau an der Untergrenze des Kreditgebers, was bedeutet, dass Sie einen niedrigeren LTV oder eine längere Amortisation aushandeln müssten.

Der erste Fehler ist die doppelte Zählung von Parkplatzeinnahmen. Vertikale Mischnutzungsgebäude verfügen in der Regel über eine einzige gemeinsame Garage. Wählen Sie eine Komponente (typischerweise Einzelhandel oder Apartments) und weisen Sie den Nettoertrag aus Parkplätzen dort zu – fügen Sie ihn nicht allen drei hinzu.

Der zweite Fehler ist die gleichmäßige Verteilung von Gebäudeversicherung und Grundsteuern. Grundsteuern folgen dem geschätzten Wert, und der geschätzte Wert folgt der Nutzungsmischung. Apartments qualifizieren sich oft für eine Grundsteuerermäßigung, die Einzelhandel und Hotel nicht erhalten – teilen Sie die Steuern nach dem Komponentenwert auf, bevor Sie den Rest der Betriebskosten anteilig aufteilen.

Der dritte Fehler ist die Verwendung einer einzigen Belegungsrampe. Hotels stabilisieren sich über 24–36 Monate. Apartments stabilisieren sich über 12–18 Monate. Der Einzelhandel stabilisiert sich, wenn der Ankermieter öffnet, was im dritten oder vierten Jahr der Entwicklung sein kann. Prognostizieren Sie jede Komponente für ihr stabilisiertes Jahr – nicht für dasselbe Jahr – und diskontieren Sie sie separat auf heute, wenn Sie eine DCF-Ansicht benötigen.

Schließlich werden Markeneigentumswohnungen nicht unbedingt zum lokalen Kapitalisierungssatz für Wohnungen gehandelt. Eine Eigentumswohnung der Marken Four Seasons oder Aman kann aufgrund der Preissetzungsmacht der Marke mit einem Aufschlag von 75–150 Basispunkten (d.h. einem engeren Kapitalisierungssatz) verkauft werden. Passen Sie den eingegebenen Kapitalisierungssatz für Wohnungen entsprechend an.