Mixed-Use-Proforma: Einzelhandel mit Büros

Büro und Einzelhandel basieren auf unterschiedlichen Fundamentaldaten. Bürowerte werden durch die Bonität der Mieter, die gewichtete durchschnittliche Mietvertragslaufzeit (WALT), Ausgaben für Mieterausbauten und die Leerstandsquote im Bürosektor des Teilmarktes bestimmt – die im Jahr 2026 immer noch stark zwischen Wachstumsregionen im Sunbelt und den zentralen Geschäftsvierteln (CBDs) variiert. Einzelhandelswerte werden durch Umsätze pro Quadratfuß, Belegungskostenquoten und die Stärke des Ankermieters bestimmt.

Eine einzige Kapitalisierungsrate für beide Einkommensströme unterschätzt das höhere Risiko und lässt eine schwache Komponente in der starken verschwinden. Die komponentenspezifische Methode macht jede Underwriting-Annahme sichtbar: Ändern Sie die Büroleerstandsquote von 7% auf 15% und beobachten Sie, wie der Bürowert sinkt, ohne den Einzelhandel zu beeinflussen.

Makler und Investoren nutzen ihn zur Ersteinschätzung kleiner CBD- oder Hauptstraßengebäude (typischerweise 20.000–100.000 SF gesamt), bei denen die Büroetagen Standardmietflächen sind und die Einzelhandelsfläche eine eigenständige Nutzung darstellt. Er ist auch nützlich für adaptive Umnutzungsplanungen, bei denen der Einzelhandel im Erdgeschoss erhalten bleibt, während die oberen Etagen von älteren Büros in moderne Multi-Tenant-Büros umgewandelt werden.

Es ist nicht das richtige Tool für echte Creative-Office- oder Single-Tenant-Hauptsitzgebäude – diese basieren auf Bonität und Laufzeit und erfordern eine Discounted-Cash-Flow-Analyse, keine direkte Proforma-Kalkulation.

Betrachten Sie ein 18.000 SF großes Büro der Klasse B über 8.000 SF Einzelhandelsfläche an einem mittelgroßen urbanen Korridor. Büromieten zu $28/SF Basis mit $7/SF Kostenerstattung und 88% Belegung: etwa $554.000 Bruttoeinnahmen (EGI), $138.000 Betriebskosten (OpEx) und $416.000 NOI. Bei einer Büro-Kapitalisierungsrate von 8,0% ergibt sich ein Bürowert von $5.200.000.

Einzelhandelsmieten zu $36/SF Basis mit $10/SF CAM und 96% Belegung: $353.000 EGI, $79.000 OpEx und $274.000 NOI. Bei einer Einzelhandels-Kapitalisierungsrate von 7,25% ist der Einzelhandel $3.779.000 wert. Der kombinierte Wert beträgt $8.979.000, die gemischte Kapitalisierungsrate liegt bei ~7,7%. Bei einem LTV von 65% beträgt das Darlehen $5,84 Mio.; bei 7% über 25 Jahre sind das $497.000 jährlicher Schuldendienst und ein 1,39× DSCR. Der Deal ist für die meisten Conduit- und Bankenkreditgeber tragbar.

Der größte Fehler beim Underwriting von Einzelhandel über Büros im Jahr 2026 ist die Bewertung der Büroleerstandsquote auf Vorkrisenniveau. Eine strukturelle Leerstandsquote von 12–18% in Teilmärkten ist heute in vielen US-amerikanischen CBDs üblich. Wenn die Mietliste heute eine 95%ige Belegung bei kurzen Restlaufzeiten der Mietverträge zeigt, ist die richtige strukturelle Leerstandsquote für die Bewertung wesentlich höher als die aktuelle.

Zweitens, achten Sie auf TI/LC-Rückstellungen. Bürovermietungen im Jahr 2026 erfordern routinemäßig $50–$120/SF für Mieterausbauten plus sechs Monate mietfreie Zeit. Diese Kosten gehören „oberhalb der Linie“ entweder als OpEx-Rückstellung oder als einmaliger Abzug vom Wert – die Annahme, dass sie nicht existieren, bläht den Bürowert auf.

Drittens, zählen Sie Kostenerstattungen nicht doppelt. Die Eingabe der Kostenerstattung pro SF für Büros addiert die Erstattung hier zu den sonstigen Einnahmen; sie sollte nicht auch die OpEx-Position reduzieren. Erstattungen sind in diesem Modell Einnahmen, keine Gegenkosten.