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    Büro-Einkommensproforma

    Führen Sie eine Einkommensproforma für Bürogebäude durch: Miete PSF, Leerstand, Betriebskosten, NOI, Cap-Rate-Wert, DSCR und Wert pro Quadratfuß für jedes.

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    So verwenden Sie diesen Rechner

    1. Vermietbare Fläche (RSF) eingeben. Büromietverträge werden auf RSF-Basis angegeben, die den anteiligen Anteil des Mieters an Gemeinschaftsflächen umfasst. Verwenden Sie diese für die Berechnung des Werts pro SF.
    2. Basismiete und Belegung eingeben. Verwenden Sie die gewichtete durchschnittliche Basismiete pro SF/Jahr und die aktuelle physische Belegung.
    3. Kostenerstattungen und Parkeinnahmen hinzufügen. Modellieren Sie Kostenweitergaben (über einen Basisjahr-Stop) als Erstattung pro SF und fügen Sie jährliche Park- und sonstige Einnahmen hinzu.
    4. OpEx anpassen und Cap Rate auswählen. Passen Sie die Betriebskosten an und geben Sie dann eine Markt-Cap-Rate ein, die für Ihre Anlageklasse angemessen ist (Klasse A, B, Vorort, Medizin).
    5. (Optional) Finanzierung hinzufügen. Öffnen Sie „Finanzierung & Renditen“ für LTV, Zinsen und Tilgung, um DSCR und Cash-on-Cash zu erhalten.

    Tipps

    • Bürokreditgeber begrenzen den LTV derzeit bei den meisten Deals auf 50–55 %; das DSCR-Ziel liegt bei 1,30×–1,40×.
    • Städtisches Parken kann 10–20 % der Gesamteinnahmen ausmachen und ist oft der entscheidende Faktor bei einem Deal.
    • Medizinische Büros und Life Science werden immer noch zu engeren Spreads gehandelt als traditionelle Büros.

    Einnahmen

    $
    %
    $
    Stop / Durchreichung
    $
    Jährlich
    %
    Basismiete
    $2,543,200
    Erstattungen
    $336,600
    Gesamteinnahmen pro SF
    $38.50

    Betriebskosten (jährlich)

    $
    $
    $
    %
    % des EGI
    $
    $
    $

    Bewertung

    %
    Wert = NOI ÷ Cap Rate
    %
    Darlehen = Wert × LTV
    $
    Optional — überschreibt LTV wenn > 0
    %
    yrs
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    Nettobetriebsergebnis (NOI)
    $1,779,654
    Kostenquote 37.7%
    Geschätzter Wert
    $22,245,671
    @ 8% Cap
    Effektives Bruttoeinkommen
    $2,856,344
    Leerstandsverlust $203,456
    Wert pro SF
    $261.71
    85,000 SF
    Jährlicher Schuldendienst
    $1,061,235
    $88,436 / Mon.
    DSCR
    1.68
    Kreditgeber verlangen typischerweise ≥ 1,25
    Cashflow (nach Schuldendienst)
    $718,418
    Cash-on-Cash-Rendite
    7.18%
    Auf $10,010,552 Eigenkapital

    DSCR analysis

    Strong

    Comfortable agency / CMBS coverage. Room for vacancy or rate stress without breaching covenants.

    1.68x
    $1,779,654 NOI ÷ $1,061,235 debt
    What's driving this DSCR
    • Debt service+11.1%
      Cut loan 10% (~$1,223,512 less debt) → 1.86x DSCR.
    • NOI+10.0%
      Each 10% NOI lift → +$177,965/yr → 1.84x DSCR.
    • Interest rate+9.6%
      Drop rate 100 bps to 6.25% → 1.84x DSCR.
    • Amortization+6.0%
      Extend to 30 years → 1.78x DSCR.
    Impact = % DSCR change if that input alone moved to a friendlier level (NOI +10%, rate −100 bps, amort +5 yrs, loan −10%).

    Proforma-Zusammenfassung

    Bruttoertragspotenzial$2,543,200
    Abzgl.: Leerstand & Kreditausfall($203,456)
    Zzgl.: sonstige Einnahmen$516,600
    Effektives Bruttoeinkommen$2,856,344
    Abzgl.: Verwaltungsgebühr($85,690)
    Abzgl.: sonstige Betriebskosten($991,000)
    Nettobetriebsergebnis$1,779,654
    ÷ Cap Rate8%
    Geschätzter Immobilienwert$22,245,671

    Entwickelt für Immobilienmakler, Gutachter und Investoren. Analysieren Sie Class A-Türme, Büroflächen in Vororten oder Ärztehäuser nach RSF, Basismiete, Nebenkostenumlagen (über einen „Base Year Stop“) und Parkeinnahmen – bis hin zum NOI, dem Objektwert und dem DSCR des Kreditgebers.

    Treiber der Büroimmobilienbewertung

    Bürogebäude werden nach der Formel NOI ÷ Cap Rate bewertet, wobei die Miete pro Quadratfuß (PSF) und die Belegungsrate die beiden am genauesten beobachteten Kennzahlen sind. Class B-Objekte ohne Aufzug mit einer Auslastung von unter 80 % werden mit deutlichen Abschlägen gegenüber stabilisierten Bestandsimmobilien gehandelt – kalkulieren Sie Mieterausbaukosten (TI) und Maklerprovisionen (LC) bei der Prüfung von Mehrwertgeschäften (Value-Add) separat ein.

    Parkplätze und sonstige Einnahmen

    Die Einnahmen aus Parkplätzen können bei Büroimmobilien in Innenstadtlagen 10–20 % des Gesamtumsatzes ausmachen und sind oft das ausschlaggebende Zünglein an der Waage zwischen einem durchschnittlichen und einem starken Deal. Bürogebäude in Vororten im Gartenstil verfügen in der Regel über minimale Parkeinnahmen (kostenlose Außenstellplätze).

    Mieterausbauten, Vermittlungsprovisionen und Anschlussvermietungsrisiko

    Jeder neue Mietvertrag oder jede Verlängerung bringt Vorabkosten mit sich: Mieterausbauten (Tenant Improvements, TI) liegen bei 30–80 $ pro Quadratfuß für Class-A-Objekte, und Vermittlungsprovisionen (Leasing Commissions, LC) betragen 4–6 % der Bruttomiete. Amortisieren Sie diese Kosten bei der Kalkulation über die Vertragslaufzeit – ein 5-Jahres-Vertrag mit 50 $ pro Quadratfuß an TI erfordert 10 $ pro Quadratfuß/Jahr zusätzlich zur Effektivmiete, um die tatsächlichen Belegungskosten abzubilden. Value-Add-Bürotransaktionen werden oft mit höheren Kapitalisierungssätzen (Cap Rates) gehandelt, da der Käufer weiß, dass er die TI/LC für die ersten 12–24 Monate bis zur Stabilisierung finanzieren muss. Das Klumpenrisiko bei auslaufenden Verträgen (Rollover Risk) ist ebenso wichtig: Wenn 40 % der Mietverträge im selben Jahr auslaufen, führen Sie einen Stresstest für einen Leerstand von 6–9 Monaten während der Neuvermietung und die damit verbundenen Kapitalkosten durch.

    Häufig gestellte Fragen

    Was ist die Nettomiete im Vergleich zur Bruttomiete?

    Die Bruttomiete ist der im Mietvertrag angegebene Wert. Die Nettomiete berücksichtigt Zugeständnisse (mietfreie Zeit, TI, Provisionen), die über die Laufzeit amortisiert werden. Eine mietfreie Zeit von 6 Monaten bei einem 5-Jahres-Mietvertrag reduziert die Nettomiete um ca. 10 %.

    Welchen DSCR verlangen Bürokreditgeber?

    Typischerweise 1,30x–1,45x für stabilisierte Objekte; höher (1,50x+) für Geschäfte mit erheblichem Leerstand oder kurzfristigen Fälligkeiten. Der LTV überschreitet selten 60–65 % nach 2022.

    Wie modelliere ich TI und Leasingprovisionen?

    Als periodische Investitionsausgaben, nicht als Betriebskosten. Die meisten Underwriter reservieren 1–3 $ PSF/Jahr in einer separaten TI/LC-Linie für stabilisierte Geschäfte; neue Mietverträge können 30–80 $ PSF an TI erfordern.

    Sind Bürogebäude in Vorstädten noch investierbar?

    Ja, aber mit Skepsis. Gebäude mit modernen Annehmlichkeiten, Verkehrsanbindung, geringer Dichte und langfristigen Mietverträgen von guter Bonität erhalten immer noch Kapital. Standardobjekte ohne Differenzierung sind einem höheren Risiko der Veralterung ausgesetzt.

    Von Larius — Softwareentwickler, Immobilienmakler in North Carolina und Gutachter für Gewerbeimmobilien/UnternehmenGeprüft vom Redaktionsteam von Handy CalculatorsWie wir Rechner erstellen
    Bevor Sie auf dieses Ergebnis reagieren

    Dieser Rechner ist allgemeine Bildung, keine Beratung. Bevor Sie unterschreiben, einreichen, ein Angebot machen oder Geld überweisen, gehen Sie diese Checkliste durch:

    • Bestätigen Sie jeden Eingabewert (Preis, Zinssatz, Steuern, Versicherung, HOA, Gebühren) anhand eines echten Dokuments — Loan Estimate, Kaufvertrag, Steuerbescheid oder HOA-Auszug — nicht anhand einer Schätzung.
    • Prüfen Sie die lokalen Regeln am Standort der Immobilie: Closing-Bräuche, Grunderwerbsteuern, Offenlegungspflichten und Title-Praktiken unterscheiden sich je nach Bundesstaat und Landkreis.
    • Sprechen Sie mit einem in dieser Jurisdiktion lizenzierten Fachmann — lokaler Immobilienmakler, Closing-Anwalt oder Title-Firma, Steuerberater (CPA), staatlich lizenzierter Gutachter oder Hypothekenberater.
    • Denken Sie daran: Larius ist ausschließlich in North Carolina (USA) als Immobilienmakler lizenziert. Außerhalb von NC benötigen Sie einen lokal lizenzierten Fachmann.
    • Lassen Sie wesentliche Annahmen (Zinsbindung, Versicherungsangebot, Steuerobergrenze, Miet-Vergleichswerte) schriftlich bestätigen, bevor Sie Geld binden oder unterschreiben.

    Lesen Sie unsere redaktionellen FAQ für die vollständige Abgrenzung von Bildung vs. Beratung, oder melden Sie sich, wenn eine Zahl hier falsch aussieht.

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